購房如果要開展借款的話要質(zhì)押，因而房地產(chǎn)評估是非常重要的一項，那樣房地產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)怎么計算呢?

房屋評估價便是中介服務(wù)根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)對房屋開展評估后獲得的價錢。房屋評估價由評估部門進(jìn)行參觀考察以后做價。

房地產(chǎn)業(yè)評估并不是二手房交易必不可少的程序流程，一般情況下二手房的交易價錢只需彼此共同商定，房產(chǎn)管理單位便會由此備案產(chǎn)權(quán)過戶，那如果應(yīng)當(dāng)向銀行貸款買房，則需開展房地產(chǎn)評估:

向銀行借款番禺番禺房屋抵押貸款時，抵押權(quán)人以抵押品做為還錢的貸款擔(dān)保。有一些購房者為了能少交首付而少報二手房交易價錢，高過具體價值的價錢對貸款機(jī)構(gòu)而言有非常大的風(fēng)險性，因而，金融機(jī)構(gòu)為明確抵押物貸款擔(dān)保價值必須對抵押權(quán)人的房產(chǎn)開展定價。

有一些貸款人為了能夠比較順利地貸出賬款，確認(rèn)其所擁有的房地產(chǎn)業(yè)價值，確認(rèn)其很有可能所獲得的貸款額度，也會先授權(quán)委托評估組織對自身的房地產(chǎn)業(yè)價值開展評估。申請辦理番禺番禺公積金貸款貸款人，銀行將同時要求開展評估。

房屋評估計價方法：以房屋工程建筑占地面積(平米)、按測量的重置價格測算房屋重置徹底價值(原值)，依據(jù)評估的房屋使用情況，測算房屋折現(xiàn)率(凈值)。其計算方法如下所示：

1.房屋重置徹底價值(原值)=房屋工程建筑占地面積×房屋重置價格±房屋的調(diào)整價值

2.房屋折現(xiàn)率(凈值)=房屋重置徹底價值(原值)×評估的房屋使用情況(%)

3.房屋應(yīng)提折舊費(fèi)=房屋重置徹底價值(原值)-房屋折現(xiàn)率(凈值)

4.年折舊額=房屋重置徹底價值(原值)×(1-殘值率)÷經(jīng)久耐用期限

5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置徹底價值(原值)×100%

6.還行使用期限=房屋的經(jīng)久耐用限制×評估的房屋使用情況(%)

中介公司定價選用“市場比較法”，即選取與待定價房屋在區(qū)位優(yōu)勢、利益和實(shí)體情況層面相同或相近的多個成交價進(jìn)行對比和測算。

因此評估值與買賣價中間上下起伏相距5%~10%都很正常。與此同時，不同類型的評估機(jī)構(gòu)或者不一樣評估工作人員對同一宗房地產(chǎn)行業(yè)的評估結(jié)論也有可能發(fā)生差別。

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