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今天揮筆：胡雙 深圳市二中院執(zhí)行局法官助手

涉房地產(chǎn)業(yè)財產(chǎn)執(zhí)行中，當(dāng)房地產(chǎn)處理合同款不能全額的償還時，基本建設(shè)工程欠款和質(zhì)押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)該如何分配？司法實踐中，這類問題的分配原則作法并不統(tǒng)一。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解創(chuàng)公司能否湛江湛江房產(chǎn)抵押貸款可查看更多）

2013年5月，某建筑工程公司招標(biāo)并修建某房地產(chǎn)開發(fā)商一處新樓盤。2014年3月，房地產(chǎn)開發(fā)商為了能維持基本建設(shè)，以該新建新樓盤作抵押，在銀行貸款5000萬余元并辦理了預(yù)告登記。2014年12月，新樓盤完工，房地產(chǎn)開發(fā)商尚工程欠款2000萬余元及相關(guān)合同違約金，銀行借款還有4000萬余元未償還。

執(zhí)行過程中，法院對該完工新樓盤依照“房地一體”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價和競拍。經(jīng)評定，該新樓盤房地產(chǎn)自己的價值為2500萬余元，相對應(yīng)的土地價值為3000萬。該新樓盤經(jīng)2次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，最后成交額為3500萬余元。建筑工程公司與銀行遂對于此筆違紀(jì)款申請參與分配。

有關(guān)該類情況里的違紀(jì)款如何分配，不一樣法院作法不同，關(guān)鍵可整理出如下所示四種計劃方案。

方案一：依照建設(shè)工程價款肯定優(yōu)先原則，3500萬余元違紀(jì)款中，建筑工程公司就2000萬余元優(yōu)先選擇全額的受償，金融機(jī)構(gòu)受償剩下1500萬余元。

方案二：參照該新樓盤成交價中明確房產(chǎn)與土地資源其價值比例分配競拍款。本案，該新樓盤房地產(chǎn)自己的價值為2500萬余元，相對應(yīng)的土地價值為3000萬，房地產(chǎn)和土地價值比例為5：6。故對于拍賣違紀(jì)款3500萬余元，一樣依照5：6比例進(jìn)行分割，建筑工程公司受償1590萬余元，金融機(jī)構(gòu)受償1910萬余元。

計劃方案三：以訴訟中確定的建設(shè)工程價款為載體明確項目承包人的優(yōu)先受償款。該新樓盤成交價為5500萬余元，具體賣價為3500萬余元，具體賣價為成交價的63.6%。故優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價款應(yīng)是工程欠款2000萬元63.6%，即1273萬余元。金融機(jī)構(gòu)受償2227萬余元。

計劃方案四：由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)再次評價和各自明確拍賣時房地產(chǎn)與土地資源其價值，從而由基本建設(shè)工程進(jìn)度款優(yōu)先受償權(quán)人與質(zhì)權(quán)人各自優(yōu)先受償。

《民法典》第八百零七條持續(xù)了原《合同法》第二百八十六條規(guī)定，確定了建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償款。而對工程建設(shè)履行的優(yōu)先受償權(quán)能不能及于占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證，現(xiàn)行的法律法規(guī)或法律條文從未有過明文規(guī)定，根據(jù)對的案例查找，發(fā)覺建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行為主體僅是工程建設(shè)本身，不可及于工程建設(shè)占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證。

除此之外，依據(jù)《民法典》第三百九十五條、第三百九十七條及其《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款的相關(guān)規(guī)定能夠得到，在建項目的質(zhì)權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，既能對于在建項目，也可以結(jié)合在建項目占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證。

綜上所述，建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)僅及于工程建設(shè)本身，針對工程建設(shè)占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證，則是由不動產(chǎn)抵押權(quán)人具有優(yōu)先受償權(quán)。因而，對其涉案人員房地產(chǎn)業(yè)開展總體競拍后，在違紀(jì)款分派階段要遵循下列2個標(biāo)準(zhǔn)。

1、“各自優(yōu)先受償”標(biāo)準(zhǔn)

工程建設(shè)項目承包人優(yōu)先受償工程建設(shè)的部分合同款，質(zhì)權(quán)人優(yōu)先受償土地使用權(quán)證的部分合同款。執(zhí)行過程中，人民法院一般根據(jù)“房地一體”標(biāo)準(zhǔn)開展總體競拍，但“房地一體”僅針對處理階段，而無法將建筑與土地使用權(quán)證解讀為同一資產(chǎn)。故房地產(chǎn)雖一并處罰，但需對產(chǎn)權(quán)人各自的保護(hù)。

故上述情況方案一的處理方式，對競拍款不做任何區(qū)別而徹底讓建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)奶幚矸绞讲豢茖W(xué)；計劃方案三對房屋和土地價值未作區(qū)別，確定建設(shè)工程價款的處理方式則欠缺法律規(guī)定。

2、“公平公正”標(biāo)準(zhǔn)

工程建設(shè)的建筑工程造價從項目組成上包含該工程的人工費用、工費、施工機(jī)具服務(wù)費、企業(yè)管理費等。

以上花費，從通脹的角度來講一定時間內(nèi)往往不會有顯著提高或者減少。因此，對建設(shè)工程價款的認(rèn)定和受償，從工程竣工之日到實行分派環(huán)節(jié)也應(yīng)當(dāng)基本上長期保持，不可出現(xiàn)嚴(yán)重的差別。

方案二的做法簡單地把二者成交價其價值比例套入在最后賣價其價值比例上，既沒有法律規(guī)定也會帶來現(xiàn)實生活的分歧。依據(jù)公平公正標(biāo)準(zhǔn)，工程建設(shè)的各項費用在一定的時間內(nèi)一般不會造成顯著起伏。

本案的新樓盤，按照方案二的處理方式，建設(shè)工程價款受償金額是房屋成交價的六四折，這便沒法遮蓋項目承包人為工程建設(shè)理應(yīng)收取的人工費用、工費等“具體花費的花費”，違反公平公正標(biāo)準(zhǔn)，不利于確保項目承包人及施工人員的合法權(quán)益。

綜上所述計劃方案四的處理方式比較有效。本案，該新樓盤拍賣成交價僅是成交價的六四折，一方面很有可能出自于競拍者對于該新樓盤潛在性法律糾紛的顧忌，另一方面也體現(xiàn)了這一新樓盤在市場認(rèn)可度上稍低，即該樓盤的評估值被“虛高”了。由于新樓盤自已的工程預(yù)算花費較容易開展精確評定，“虛高”主要表現(xiàn)在土地價值上。

此類資產(chǎn)處理的風(fēng)險性歸屬于商業(yè)風(fēng)險傳動鏈條中的一環(huán)，須經(jīng)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)，不可轉(zhuǎn)嫁到工程建設(shè)項目承包人的身上。綜上所述，法院在該類案子的違紀(jì)款分派時，應(yīng)要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以拍賣成交價為載體，對于該房地產(chǎn)樓盤的自己的價值和土地價值各自重新進(jìn)行評定，再按照各自優(yōu)先受償標(biāo)準(zhǔn)開展違紀(jì)款分派。

申明｜轉(zhuǎn)截請標(biāo)注來源于“深圳市高院”

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