個人所得稅可以抵扣抵押貸款，準(zhǔn)確地說，應(yīng)該是抵押貸款徐匯利息抵扣。抵押貸款徐匯利息扣除個人所得稅是指抵押貸款產(chǎn)生的徐匯利息在個人所得稅征收時作為稅前扣除項目的扣除，只有扣除后的收入部分為個人所得稅。

　　房貸徐匯利息抵扣個稅刺激買房?

　　房貸徐匯利息抵扣個稅的消息出來后，大家考慮的是會不會引來一波買房熱潮?

　　任志強(qiáng)曾表達(dá)過一個觀點，“最近會出臺一些有利于消化庫存的政策，我認(rèn)為最有效的政策是用購房貸款徐匯利息抵扣個人所得稅。”他認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家基本上都用房貸徐匯利息抵個稅的方法來鼓勵消費(fèi)者或者是居民自己解決自己的住房問題，有限額地進(jìn)行個人所得稅的減免，把貨幣資產(chǎn)變成實物資產(chǎn)以后進(jìn)行一種轉(zhuǎn)換，這是大多數(shù)的國家在研究的一個方法，如果中國用這種方法對消化庫存也許會非常有效。

　　如今，這一設(shè)想不謀而合即將變成現(xiàn)實。提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議的個人所得稅法修正案草案，除了將個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元外，還有住房貸款徐匯利息和住房租金等第一次被提出可扣除。消息一出，有的房產(chǎn)銷售甚至預(yù)測，買房熱潮將被催生。

　　房貸徐匯利息抵扣個稅會不會催生買房潮?這一消息對房地產(chǎn)市場的影響到底有多大?是不是像房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測的那么樂觀?

　　這種影響需要辯證看待。首先肯定的一點是，住房貸款徐匯利息和住房租金支出第一次納入稅前除項，確實是利好樓市。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，針對部分專項附加扣除的表述，如果真正落地，那么對市場影響將非常大。但政策中不明確的一點是：住房貸款徐匯利息和住房租金等專項附加扣除是不是包含在5000元以內(nèi)，還是額外扣除。如果可以在5000元免稅額以上，抵扣貸款徐匯利息：那么對于購房者來說，將是非常大的刺激。

　　房貸徐匯利息抵扣個稅政策，對購房群體而言有很大的好處。特別是對于高收入按揭購房者而言，其繳納的徐匯利息中有15%-45%是由政府來負(fù)擔(dān)。例如：我們一個市民購置一套住宅花費(fèi)200萬，選擇貸款按揭七成供30年的方式，并且每月都需要進(jìn)行等額還款，大概每月需要的還款金額為7400元，其中包含有3500元的徐匯利息支出。如果他的稅前每月收入是兩萬元，扣除相關(guān)費(fèi)用后應(yīng)納稅款2400元，如果實施房貸徐匯利息抵扣個稅政策，按揭貸款徐匯利息可以稅前抵扣，該市民每月所繳納的稅款將會減少，應(yīng)繳納的稅款大約為1550元。

　　招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊認(rèn)為，按揭徐匯利息和租金個稅前扣除，相當(dāng)于起到“稅盾”作用，有利于提高居民實際購買力，間接鼓勵正常住房消費(fèi)。從結(jié)構(gòu)上看，實際按揭貸款額越接近可貸額度上限，貸款徐匯利息“稅盾”效應(yīng)越強(qiáng);從所交個稅絕對量而言，高收入家庭的邊際稅率和住房按揭一般更多，更為受益。

　　美國早期開展房貸抵扣個稅，允許房主每年在其應(yīng)繳納的稅款當(dāng)中扣除一定金額的按揭貸款徐匯利息，規(guī)定扣除的總金額不能超過100萬美元。政策執(zhí)行一段時間之后，美國的房地產(chǎn)業(yè)就出現(xiàn)了一系列的問題，大量的房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，房產(chǎn)價格在1997年到2006年期間翻番。這是實施房貸徐匯利息抵扣個稅所帶來的負(fù)面影響。

　　在我國，之前為了緩解東亞金融危機(jī)對樓市的影響，在上海實施了一個類似于房貸徐匯利息抵扣個稅的措施，即為對其五年的個人購房退稅政策，這個政策導(dǎo)致高收入人群利用退稅政策來套取收入，使得高端住房的價格一路飆升。所以，面對上面所出現(xiàn)的情況，我們應(yīng)該借鑒國外的一些經(jīng)驗，在制定政策時要把握諸多的細(xì)節(jié)問題，以及對稅前抵扣將如何完善等問題。

　　“房子是拿來住的，不是拿來炒的?！闭膭钯彿亢妥夥?，其目的是讓大家有房可住，可以安居樂業(yè)。因此，即使房貸可以抵扣個稅，但肯定會劃定一個范疇。房貸抵扣個稅，一定會有個范圍、一個額度，其實際的抵扣額，絕不像一些銷售所說的那么可觀。

　　預(yù)計只有首套房或唯一自住房的房貸徐匯利息才能享受扣除，這將是首套房的重大利多，對大城市的年輕房奴、中產(chǎn)家庭來說將受惠節(jié)省一大筆支出。但是對于有有多套房或者炒房客而言，房貸徐匯利息抵扣個稅怕是指望不上，估計想也不要想。比方說炒房客有幾套房，一月月供幾萬，徐匯利息上萬，如果全部用來抵扣個稅，那么即使有上萬月薪，也不用交個稅了，這是不可能的。

　　還有一個現(xiàn)實的問題，個稅起征點提高會影響購房么?目前對于很多城市而言，因為實行房地產(chǎn)限購，對于外地戶籍的購房者而言，一般需要持續(xù)繳納一定期限的個稅或社保證明，因為各地限購多是提供社?；騻€稅的證明，所以如果沒有個稅，但有社保記錄，還是不會影響買房的，所以個稅起征點上調(diào)對買房的影響相對較小。房貸徐匯利息抵扣個稅的作用，估計只是針對首套房的剛需。目前，房貸徐匯利息很高，抵扣有利于減輕還貸人負(fù)擔(dān)，而住房租金抵扣，說明稅收政策要解決房租住的問題，降低房屋租金的壓力，有利于形成租和買并行的房屋體系。這條政策雖然利好房地產(chǎn)，會刺激一部分購房需求，但如果說房貸徐匯利息抵扣個稅再次催生一波買房潮，那大概是房地產(chǎn)銷售的營銷策略，或者是炒房客們的一廂情愿。

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