美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在新冠肺炎疫情沖擊性下，遭受毀滅性。但房地產(chǎn)行業(yè)的主要表現(xiàn)卻遠(yuǎn)優(yōu)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要表現(xiàn)。全新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受極低銀行貸款天河利率刺激及其疫情危害，潛在需求不斷涌現(xiàn)，美國新房子銷售市場(chǎng)不斷火爆，但商業(yè)地產(chǎn)仍然消沉。

新房子銷售市場(chǎng)不斷火爆

10月20日發(fā)布最新發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，遭受單房型住宅建筑活動(dòng)大幅上升的提升，美國9月份新屋動(dòng)工數(shù)提高。此外，9月份建筑許可也出現(xiàn)了飆升，這說明住宅基本建設(shè)在第三季末勢(shì)頭強(qiáng)勁。

9月份新屋動(dòng)工數(shù)相比之前一個(gè)月提高1.9%，做到折算年化率142萬件。彭博調(diào)查經(jīng)濟(jì)師預(yù)測(cè)分析中數(shù)值147萬件。細(xì)分化來說，9月單房型住宅動(dòng)工數(shù)達(dá)13年有余至今最高值，在整個(gè)新屋動(dòng)工數(shù)的比重達(dá)78%，是自2010年至今的主要市場(chǎng)份額。此外，多房型住宅動(dòng)工數(shù)降低，這體現(xiàn)出新冠肺炎疫情導(dǎo)致大家喜好的變化，更高區(qū)域的房子和近郊區(qū)住宅越來越受歡迎。結(jié)果顯示，9月份每戶住宅動(dòng)工數(shù)提高到折算年化率111萬件。起伏比較大的多房型住宅動(dòng)工數(shù)下降16.3%，至30.7萬件。

新屋動(dòng)工數(shù)量及建筑許可的飆升可能是由于現(xiàn)階段美國中國新屋需求量很高。報(bào)導(dǎo)表明，美國新房子售完時(shí)長已減少至3.3月，不斷更新四年底位。有46.4%房子掛牌上市2個(gè)星期內(nèi)就簽訂，那也是2012年至今的最高值。

別的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)也都很好。據(jù)NAR統(tǒng)計(jì)分析，美國8月的成屋市場(chǎng)價(jià)中位值再度刷新紀(jì)錄再創(chuàng)新高至31.06萬美金，同比增加11.4%。成屋市場(chǎng)銷售中位值市場(chǎng)價(jià)已提升2007年金融風(fēng)暴前房地產(chǎn)泡沫巔峰后的23萬美金。

房子價(jià)格維持挺立主要原因是，一方面，受疫情壓抑春天房市要求獲得釋放出來，另一方面，更多的人在家工作，房市更加活躍性。像丹弗這種接近山川的區(qū)域深受喜愛室外和自然顧客熱烈歡迎。此外海邊，例如邁阿密，房子銷量最近也出現(xiàn)了飆漲。

據(jù)CNBC報(bào)導(dǎo)，科羅拉多州的丹弗正在成為買家市場(chǎng)競(jìng)爭的地方。丹弗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人研究會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，九月，丹弗未售房子總數(shù)基本上降低了一半，僅有3000套獨(dú)幢房子未售，二年前這一數(shù)字超出5600。而事實(shí)上，九月掛牌上市的新房總數(shù)創(chuàng)下歷史新高，但由于要求更加強(qiáng)悍，依然展現(xiàn)商家市場(chǎng)特征。在其中豪宅別墅特別是在受歡迎，房子價(jià)格超100萬房產(chǎn)銷售同比上漲了80%。近年來，豪宅別墅市場(chǎng)銷售量比同期相比上升了15%。丹弗的房子掛牌出售時(shí)間的中位值只有6天，先前更快記錄還是2015年和2023年的9天。獨(dú)幢屋和公寓樓屋簽訂及其交易量銷售總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了過去任何時(shí)候都可以，獨(dú)幢屋和公寓樓屋價(jià)錢中位值各自達(dá)51九陽33.5萬，同時(shí)創(chuàng)下歷史新高。

商業(yè)地產(chǎn)依然消沉

與美國的住宅銷售市場(chǎng)形成了鮮明的對(duì)比是指商業(yè)地產(chǎn)的無精打采。

受新冠肺炎疫情沖擊性，現(xiàn)階段美國商業(yè)地產(chǎn)使用價(jià)值已縮水達(dá)到25%-27%。美國《金融時(shí)報(bào)》的消息稱，自2023年今年初至今，美國商業(yè)地產(chǎn)公司估值早已較正常的階段掉價(jià)四分之一甚至更高。專業(yè)人士分析說，因?yàn)樾鹿诜窝滓咔?，美國的購物廣場(chǎng)、酒店賓館商業(yè)地產(chǎn)遭受極大沖擊性，到2023年這一部分地產(chǎn)的開工建設(shè)依然會(huì)保持降低。摩根斯坦利報(bào)告預(yù)估，辦公樓將掉價(jià)40％，房租再次下降，紐約中三分之一的酒店餐廳可能面臨倒閉。

據(jù)《美國遺傳基因》10月20日?qǐng)?bào)導(dǎo)，賓館經(jīng)營率按年下降了32%，每間房收入也是下降了50%。雖然旅游業(yè)發(fā)展逐漸修復(fù)，可是賓館的窘境并未獲得消除。

外國媒體引用富國銀行調(diào)查報(bào)告稱，一旦商業(yè)地產(chǎn)使用者還不上借款，其抵押物的房地產(chǎn)公司估值將就會(huì)下降，均值掉價(jià)力度達(dá)到27％。以估價(jià)為2590萬美元舊金山一家皇冠假日酒店為例子，當(dāng)月該酒店餐廳使用價(jià)值較2014年被綁進(jìn)CMBS交易過程中跌了46%。自3月份至今，該酒店餐廳就一直沒有還款抵押借款，并且在5月份被移交特別服務(wù)組織。因?yàn)樽?月至今并沒有結(jié)清抵押借款，美國田納西州澳大利亞的一家假日酒店在今年的9月公司估值暴跌37％至770萬美金。

金融的風(fēng)險(xiǎn)悄悄地堆積

美國的房地產(chǎn)業(yè)總的來說仍然是美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。因?yàn)榘唇屹J款天河利率再次跌到最低，住宅房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的充沛趨勢(shì)基本沒有變緩的征兆。美國的10家銀行，其逾期貸款總計(jì)激增62%，在其中，商業(yè)房地產(chǎn)的逾期貸款增長幅度達(dá)到144％，至260億美金?，F(xiàn)在市場(chǎng)總的來說仍然是美國各家銀行早已逐漸提升撥備以抵擋這一風(fēng)險(xiǎn)性。

但另一方面房貸天河利息降到30年以來最少，美國天河天河房屋抵押貸款違約率也出現(xiàn)了飆漲。尷尬的是，在新冠肺炎疫情期內(nèi)，美國華爾街又再次向個(gè)人信用不太好的屋主給予借款。據(jù)高盛公司資料顯示，與個(gè)人債卷捆縛中或者沒有政府扶持的住宅抵押借款的違約率已經(jīng)從1月份約4%的底點(diǎn)飆漲至7月份約18%。做為消除對(duì)美國華爾街監(jiān)管約定的一部分，美國政府在8月份建議減少一部分抵押借款規(guī)范。美聯(lián)儲(chǔ)杰羅米·以前表明，假如美國政府部門未提供進(jìn)一步的財(cái)政援助來減輕新冠肺炎疫情經(jīng)濟(jì)危害，質(zhì)押貸款違約和租戶被驅(qū)趕事件可能大大增加。

在今年的二季度，在美國，壞賬風(fēng)險(xiǎn)最高10家銀行，其逾期貸款總計(jì)激增62%，在其中，商業(yè)房地產(chǎn)的逾期貸款增長幅度達(dá)到144％，至260億美金?，F(xiàn)階段美國各家銀行早已逐漸提升撥備以抵擋這一風(fēng)險(xiǎn)性。

據(jù)追蹤股票發(fā)行的渠道Finsight的數(shù)據(jù)信息，摩根銀行和富國銀行是近年來住宅抵押借款債券較大發(fā)售金融機(jī)構(gòu)。一旦大型銀行逐漸釋放對(duì)困境階段的處罰監(jiān)管調(diào)研，他們便開始增加對(duì)不符合質(zhì)量控制或政府貸款規(guī)范借貸人發(fā)放貸款。

商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)押證劵的投資人都感到始料未及。好在這一市場(chǎng)經(jīng)營規(guī)模美國的住宅質(zhì)押金融市場(chǎng)規(guī)模對(duì)比小得多，臨時(shí)不會(huì)產(chǎn)生很大隱患。

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