一、如何理解房產(chǎn)抵押貸款？

1、房產(chǎn)抵押物的認(rèn)識(shí)：

房產(chǎn)抵押貸款是銀行抵押貸款最常見、最主要的擔(dān)保方式。作為抵押物的房產(chǎn)可以是自有房產(chǎn)，也可以是其他自然人或法人所具有的房產(chǎn)，第三方房產(chǎn)目前多數(shù)限定為直系親屬名下房產(chǎn)。如果是以其他人的房產(chǎn)作為抵押需經(jīng)過(guò)他人同意并簽字。銀行在對(duì)可抵押房產(chǎn)分類時(shí)，通常依照物業(yè)形狀進(jìn)行分類：

①普通住宅：指的是是除去別墅類的住宅、花園洋房的住宅。

②別墅：既包含獨(dú)棟別墅也包含聯(lián)排別墅。

③商業(yè)用房：包含擁有產(chǎn)權(quán)的超市，商場(chǎng)，寫字樓。

④廠房，在商場(chǎng)和工業(yè)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)式廠房

⑤車位。在辦理車位貸款時(shí)作為抵押物。

2、房產(chǎn)抵押貸款利率認(rèn)識(shí)：

目前銀行實(shí)操業(yè)務(wù)中，由于金融政策對(duì)實(shí)體企業(yè)個(gè)體戶的支持，經(jīng)營(yíng)抵押貸款利率最低，大多數(shù)地區(qū)經(jīng)營(yíng)抵押貸最低可以做到年化利率3.35%起，一線城市北上廣深的部分銀行最低利率甚至可以做到年化2.8%左右。如果個(gè)人為上班族，尤其規(guī)定不能經(jīng)商的體制內(nèi)工作人員，只能做消費(fèi)抵押貸款，年化利率最低也能做到3.65%左右。如何降低房產(chǎn)抵押貸款利率？

①申請(qǐng)人可以提前注冊(cè)一個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者過(guò)戶執(zhí)照，等執(zhí)照滿1年就可以做經(jīng)營(yíng)抵押貸；

②保持良好的個(gè)人信用記錄，不要出現(xiàn)嚴(yán)重逾期還款記錄，因?yàn)檎餍盘顣?huì)導(dǎo)致銀行提高抵押貸款利率，上浮一定比例。有些征信特別差的則不能申請(qǐng)銀行優(yōu)質(zhì)抵押貸，只能退而求次去辦機(jī)構(gòu)的抵押貸，對(duì)比銀行利率可能翻倍。

③利用銀行抵押貸貼息政策，部分銀行對(duì)小微型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和科創(chuàng)型企業(yè)，辦理的抵押貸款有補(bǔ)貼政策，比如中行的創(chuàng)業(yè)抵押貸，年化利率低至1.8%，是目前市場(chǎng)上最低的抵押貸利率了。

3.房產(chǎn)抵押貸款額度和還款認(rèn)識(shí)：

①銀行審批房屋抵押貸款額度。主要和房產(chǎn)類型有關(guān)，抵押貸額度計(jì)算：銀行評(píng)估的房屋價(jià)值X抵押成數(shù)。一般抵押成數(shù)而言，住宅7成、公寓6成，別墅和商用房5成。一線城市或省會(huì)城市的銀行，抵押貸款成數(shù)很多會(huì)高一些，比如北上廣深住宅可以8成。

②抵押貸款還款政策。一般先息后本3-5年比如四大行，部分銀行如中信、興業(yè)先息后本可以是10年中間不還本。等額本息還款最長(zhǎng)20年，比如華夏和浦發(fā)等，興業(yè)30年是最長(zhǎng)的。

房屋抵押貸款

二、如何辦理房產(chǎn)抵押貸款？

大多數(shù)人都覺(jué)得房屋抵押貸款手續(xù)比較復(fù)雜，下面簡(jiǎn)要介紹下房產(chǎn)抵押貸款的辦理流程：

1.初步篩選：評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和信用情況，匹配抵押貸款產(chǎn)品方案；

2.材料準(zhǔn)備：按抵押方案準(zhǔn)備抵押貸所需材料，包括個(gè)人資料、房產(chǎn)資料、經(jīng)營(yíng)資料等；

3.提交申請(qǐng)：填寫抵押貸款申請(qǐng)表，提交抵押材料，等待審批；

4.真實(shí)考察：銀行機(jī)構(gòu)考察經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和抵押的房屋，核實(shí)真實(shí)性、經(jīng)營(yíng)情況和評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值；

5.審核批復(fù)：根據(jù)提供的后補(bǔ)資料終審出批復(fù)通知，申請(qǐng)人簽訂抵押合同和借款合同；

6.房產(chǎn)公證：房屋產(chǎn)權(quán)人到本地公證處中心做產(chǎn)權(quán)公證，部分銀行機(jī)構(gòu)不需要此步驟；

7.抵押登記：申請(qǐng)人夫妻同去不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理抵押登記，并拿到他項(xiàng)權(quán)證；

8.發(fā)放款項(xiàng)：申請(qǐng)人拿到他項(xiàng)權(quán)證后，銀行機(jī)構(gòu)把款項(xiàng)發(fā)放到借款人指定賬戶。

補(bǔ)充：準(zhǔn)備材料而言如下：

①個(gè)人資料：身份證、戶口本、婚姻證明、房產(chǎn)證及查檔、收入材料、夫妻征信報(bào)告；

②經(jīng)營(yíng)資料：企業(yè)營(yíng)業(yè)三證、開戶許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告、購(gòu)銷合同、資產(chǎn)證明、去年的年度財(cái)務(wù)報(bào)表和近半年的財(cái)務(wù)報(bào)表。

住房抵押貸款

三、申請(qǐng)房屋抵押貸款需要哪些條件？

1.有合法的身份，多數(shù)銀行要求大陸戶籍，年齡介于18-65周歲。

2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，收入能夠覆蓋負(fù)債，有償還貸款本息的能力，無(wú)嚴(yán)重的不良信用記錄。

3.本人或直系親屬持有的房產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)證到手，產(chǎn)權(quán)清晰，房屋能夠在市場(chǎng)上交易，有足夠的抵押價(jià)值空間。部分銀行還有對(duì)房齡、面積、地段、房屋類型、裝修有要求。

4.另外，如果辦理房屋經(jīng)營(yíng)抵押貸款，需要主體企業(yè)個(gè)體戶符合銀行的相關(guān)要求。

四、哪些房屋不能申請(qǐng)抵押貸款？

1.房齡大的二手房。

二手房如果要申請(qǐng)抵押貸款的話，一定不能忽視了房齡的問(wèn)題，現(xiàn)在很多銀行對(duì)于房屋抵押貸款時(shí)用做抵押的房屋是有一些限制的，一般都會(huì)限制在房屋的房齡以及房屋的面積上面。根據(jù)現(xiàn)在大多數(shù)銀行對(duì)抵押貸款的規(guī)定來(lái)看，一般房齡在20年以上并且房屋面積在50平米以下的，銀行基本上是不會(huì)放貸出來(lái)的。

2.產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋。

并不是所有的房子都能申請(qǐng)銀行抵押貸款的，對(duì)于一些房屋存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房子，也是無(wú)法申請(qǐng)銀行抵押貸款的。常見的就是房屋的產(chǎn)權(quán)并非屬于貸款者一人，若是在辦理抵押貸款時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)共有人不同意進(jìn)行抵押，那么房子就不得進(jìn)行抵押。

3.未結(jié)清貸款的房產(chǎn)。

現(xiàn)在大多數(shù)的人都是貸款購(gòu)買的房子，在進(jìn)行房屋的首次抵押時(shí)，銀行就已經(jīng)擁有了這套房子的他項(xiàng)權(quán)利。這時(shí)候，申請(qǐng)人要么用過(guò)橋資金結(jié)清房貸再辦抵押貸，要么可以申請(qǐng)房屋二次抵押貸款。

房屋抵押貸款常識(shí)

五、如何理解房屋二次抵押貸款？

很多房產(chǎn)業(yè)主名下的房產(chǎn)貸款還沒(méi)有結(jié)清，但是又有了資金需求，在這種情況下就可以選擇房屋二次抵押貸款。

1.房屋二押貸款產(chǎn)品選擇：

①考慮到政策方面的影響，很多銀行的二抵業(yè)務(wù)要求必須是本行按揭房業(yè)主，才可以辦理二押貸款，并且還需要業(yè)主本人以經(jīng)營(yíng)用途貸出來(lái)，具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和真實(shí)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。比如四大行、交通、郵儲(chǔ)等銀行就是這樣的二押政策。

②部分股份制銀行和城商行接受跨行二押貸款，要求房產(chǎn)是按揭房，物業(yè)類型是住宅才可以。比如興業(yè)、平安、民生、浙商、重慶等銀行，目前可以接受非本行業(yè)主的房產(chǎn)二次抵押貸款業(yè)務(wù)。

③除了銀行以外，一些金融機(jī)構(gòu)也接受房屋二押貸款，準(zhǔn)入門檻相對(duì)較低，但利率比較高，還款方式單一。

2.房屋二次抵押貸款需要的條件：

①二抵的房屋具有房產(chǎn)證，現(xiàn)房住宅；

②二抵的房屋減去之前抵押貸款的金額還有余值可貸（比如房產(chǎn)價(jià)值500萬(wàn)，之前抵押貸款貸了200萬(wàn)，根據(jù)7成抵押成數(shù)就還有150萬(wàn)可貸，)；

③一般房屋的第二次抵押貸款都是在首次房屋抵押貸款的銀行追加抵押。

六、房產(chǎn)抵押貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1.抵押貸款準(zhǔn)入門檻高

考慮到房屋的變現(xiàn)問(wèn)題，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在30年以內(nèi)，房屋面積大于50平米，購(gòu)買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購(gòu)房合同、貸款未還清房屋等房屋都在受限范圍內(nèi)。

2.手續(xù)比較復(fù)雜，手續(xù)成本高

個(gè)人住房抵押貸款需要進(jìn)行房屋評(píng)估，房屋評(píng)估需要支付一定的費(fèi)用，比如評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)或保險(xiǎn)費(fèi)等等。由于過(guò)程復(fù)雜很多業(yè)主抵押貸款都是找助貸機(jī)構(gòu)辦理，需要支付另外成本。

3.房產(chǎn)可能被沒(méi)收

申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款后，若借款人力不從心，不按時(shí)足額還款，逾期超過(guò)一定的期限后，銀行則有權(quán)處置、變賣抵押的房產(chǎn)，所得款項(xiàng)將優(yōu)先用于償還貸款本息。

4.放款速度較慢

相對(duì)銀行信用貸款來(lái)說(shuō)，由于房產(chǎn)抵押貸款要走復(fù)雜的流程手續(xù)，所以銀行放款速度較慢。一般來(lái)說(shuō)，銀行抵押貸款需要半個(gè)月左右才能放款。

房屋抵押貸款知識(shí)

以上就是簡(jiǎn)訊房融對(duì)房屋抵押貸款的介紹，希望對(duì)你有所幫助漲知識(shí)。

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