購買到二次抵押房咋辦？

專業(yè)人士提示：房屋交易前必須特別留意房屋抵押情況，盡量不要支付定金

房屋交易前必須特別留意房屋抵押情況。

二手房產(chǎn)交易過程中最擔(dān)心的是房屋抵押情況，一手交錢只因抵押風(fēng)險性不可以一手交貨。因為金融創(chuàng)新產(chǎn)品五花八門，房地產(chǎn)抵押融資的方式也比較多，遇到這樣的房地產(chǎn)應(yīng)該怎么辦？

有顧客發(fā)覺商家隱瞞房屋的抵押情況，中介及商家宣稱房屋僅有金融機(jī)構(gòu)抵押借款，但申請辦理住房貸款的時候發(fā)現(xiàn)房屋存有二次抵押給個人的現(xiàn)象。由于資金風(fēng)險的出現(xiàn)，買家在付了訂金后回絕再次買賣，最終雙方鬧上衙門。日前，法院判決書表明，商家需退回訂金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房屋交易前必須特別留意房屋抵押情況，在查詢清晰清單以前盡量不要支付定金。

文、圖/廣州市日報全媒體記者劉麗琴

實(shí)例

商家瞞報二次抵押情況 顧客取消交易

人民法院：雙方存有不合理 訂金理應(yīng)退還

姚女士看上了李先生坐落于廣州天河的一套房，找中介企業(yè)彼此商談允許以460萬余元(另需一次性支付344萬元作為房屋裝修及家用電器設(shè)施設(shè)備賠償款)的價錢達(dá)成交易。姚女士分次各自付了訂金20萬元和60萬余元給李先生，并付了介紹費(fèi)和網(wǎng)簽費(fèi)給中介。在付款方式上，姚女士挑選向銀行借款5年230萬元銀行按揭，但抵押房產(chǎn)貸款時卻無法被批準(zhǔn)，姚女士發(fā)覺，房屋除開抵押給銀行按揭外，也進(jìn)行了二次抵押給第三人530萬余元。

姚女士表明，《廣州不動產(chǎn)權(quán)查冊表》上注明第三人對房屋具有抵押權(quán)，盡管查冊表每一頁都有她簽字，但她就是付了網(wǎng)簽費(fèi)和60萬余元訂金后，才看見中介人員提交的查冊表，中介人員表明房屋有關(guān)鍵是申請辦理不上網(wǎng)簽備案的，所以她就在這個查冊表里簽訂了名。姚女士表明李先生和中介僅僅講了房屋存在銀行抵押借款，并沒有說存有抵押給個人的現(xiàn)象。李先生與中介公司表明，已經(jīng)向姚女士說明白房屋的抵押狀況，已明確說明存有抵押，不過當(dāng)時未明確是抵押向銀行，或是抵押給個人，李先生那時候提供房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)證顯示出了抵押的現(xiàn)象，但是并沒有標(biāo)明是抵押向銀行或是抵押給個人。

姚女士表明，自己是在交付了60萬余元訂金后，將有關(guān)材料(包含房屋的查冊表)交到按揭公司，按揭公司工作人員發(fā)現(xiàn)房屋有一個人抵押并向其打電話告知的，按揭公司表明金融機(jī)構(gòu)不予受理該按揭貸款申請辦理，并且表示房屋存有520萬元本人抵押針對姚女士得不到保障，以后姚女士立即與中介公司的工作人員進(jìn)行溝通交流，中介公司的工作人員稱并不清楚房屋存有二次抵押，因而，姚女士感覺資金風(fēng)險很大，馬上規(guī)定李先生退回預(yù)付的款項，獲知李先生存有瞞報房屋存有二次抵押的現(xiàn)象，姚女士感覺李先生不誠信，因而明明知道李先生已經(jīng)在協(xié)議約定時間內(nèi)辦完房屋的涂銷抵押辦理手續(xù)，卻還是是不允許再次買賣。由于雙方?jīng)]法達(dá)成共識，姚女士就發(fā)起了起訴。

法院判決書覺得，涉案人員房屋具體抵押給個人并非抵押向銀行，李先生在《合同》簽署時并沒有告之姚女士涉案人員房屋已抵押給個人，存有不合理。次之，李先生涂銷涉案人員房屋的抵押并沒有超出《合同》合同約定的申請辦理提前還房貸的時間也，姚女士也未舉證涉案人員房屋抵押給個人而非銀致使其沒法履行及其涉案人員房屋涂銷抵押后繼續(xù)履行合同存有本質(zhì)阻礙，其回絕繼續(xù)履行合同亦存有不合理。因而，造成合同終止，李、姚雙方都過錯。李先生需向姚女士退回訂金80萬余元，但姚女士要求李先生支付定金貸款利息、介紹費(fèi)、網(wǎng)簽費(fèi)及按揭費(fèi)，憑據(jù)站不住腳。

除此之外，李先生一審上訴規(guī)定收走訂金80萬余元及其規(guī)定姚女士賠付介紹費(fèi)損害，原因站不住腳，法院不予支持；對于李先生認(rèn)為因《合同》沒有履行致使其在再行買房時造成額外支出，規(guī)定姚女士賠付借款利率、稅金損害，以上開支并不是姚女士訂立合同時預(yù)見到或理應(yīng)預(yù)見到的《合同》無法履行很有可能帶來的損失，且涉案人員房屋所在區(qū)域的房子價格已具體增漲，李先生的有關(guān)損害也可以得到一定填補(bǔ)，因此憑據(jù)站不住腳，法院不予支持。

顧客查冊查不出抵押清單。

權(quán)威專家教路：

需住戶相互配合查冊

鏈家房產(chǎn)華苑分公司高端營業(yè)經(jīng)理莫立國表明，現(xiàn)階段如果由顧客自己去查冊，不容易表明抵押情況的清單，只可以查到房地產(chǎn)是不是抵押情況。僅有由業(yè)主自身查看，才能表明清單，因而可要求小區(qū)業(yè)主相互配合查看，提供清單抵押情況。一般靠譜放盤程序流程會要求業(yè)主提供房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證掃描件，有一些還會要求給予查冊的相關(guān)資料，包含房地產(chǎn)是不是被查封、抵押的情況等，若不能買賣也不會詳細(xì)介紹給賣家。

如果出現(xiàn)了二次抵押給個人的現(xiàn)象，在產(chǎn)權(quán)過戶交易過程中，必須債務(wù)人與此同時在場，提供相關(guān)有效證件才能夠過戶。除此之外，負(fù)債大小的小狀況也會影響到顧客申請辦理住房貸款。因而，最好不要選購有抵押給個人和經(jīng)濟(jì)糾紛房產(chǎn)，在看清查冊清單材料以前不必支付定金、首付款。

記者暗訪

二次抵押能夠并購重組，

多為信貸公司給予

能夠看見，案件中二次抵押變成引起糾紛的重要因素。所說“二次抵押”，是指由已經(jīng)做了抵押的抵押物再度抵押，從特殊放款人處獲得貸款，二次抵押借款無需結(jié)清之前的借款。房地產(chǎn)二次抵押借款便是貸款房抵押借款。例如，剛選購房子使用價值100萬余元，首付款30萬余元，房貸按揭70萬余元，經(jīng)過幾年房子升值，現(xiàn)階段房屋評估使用價值200萬余元。那樣，能夠進(jìn)行二次抵押借款，貸款額度大致為140萬余元(200萬×0.7)減掉住房貸款余款65萬余元之后的75萬余元。

銀行人員對記者表示，現(xiàn)階段金融機(jī)構(gòu)基本上不去做房地產(chǎn)二次抵押貸款，一般是由信貸公司做這種業(yè)務(wù)流程。一家信貸公司的工作人員告訴記者，申請辦理二次抵押主要是看房子評估價和原始購買價格之間還有沒有余地，及其有多大室內(nèi)空間，已通過才確定具體貸款利息，最大資產(chǎn)能貸到500萬余元，要身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證及查冊、按揭合同、近6個月銀行流水等相關(guān)資料申請辦理，還貸方面也是隨借隨還貸款，3個月后提前還貸不用合同違約金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于一些必須短期內(nèi)迅速股權(quán)融資的人來說，二次抵押都是比較容易操作的，但是貸款利息一般比較高，業(yè)主在買房的時候要特別留意房屋的抵押情況，一般發(fā)生二次抵押情況，表明小區(qū)業(yè)主一般是有資金短缺或尤其的資金需求，特別是抵押給個人的現(xiàn)象，可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，非常容易被卷入連壞債中。最好不要選購抵押情況繁雜的物業(yè)，假如需要買，一定要清楚在其中風(fēng)險，在確認(rèn)可以辦理涂銷以前不必支付定金以防引起糾紛。

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