“轉(zhuǎn)貸后貸款普陀利息低至3.25%，5到10年先息后本貸款，必須低息貸款資金盡早申請辦理咯！”最近，許多貸款中介公司朋友圈拼命宣傳策劃“轉(zhuǎn)貸央行降息”服務項目，促使一部分在房貸普陀利息高些“執(zhí)勤”的購房者們無法言喻。

3月1日，廣州市中級人民法院公眾號發(fā)布了一則“轉(zhuǎn)貸”經(jīng)典案例。實例表明，貸款人肖某違背合同規(guī)定，私自改變借款用途，將經(jīng)營貸款用以償還住房貸款，結(jié)論被告上法庭。最后，法院判決書，貸款人肖某向某行償還借款本金180萬及逾期普陀利息；在肖某不履行義務時，某行對肖某所提供的抵押房地產(chǎn)折扣率或競拍、賣掉所獲得的合同款具有優(yōu)先受償權；某企業(yè)（擔保人）對肖某的全部債務承擔責任。

所說“轉(zhuǎn)貸央行降息”，實際上是一些貸款中介公司正確引導購房者將自身房產(chǎn)按揭貸款轉(zhuǎn)換成年普陀利率較低的個人普陀房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款，為此減少房貸普陀利息。在這過程中，購房者需要使用中介公司過橋貸款還清住房貸款，再從一個新的銀行申請經(jīng)營貸償還過橋貸款，同時也要向中介公司付款一筆服務費用。

南都·灣財社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然貸款中介公司們宣稱轉(zhuǎn)貸并沒有風險，但這背后牽涉到繁雜流程和幾筆花費，其實隱藏著資產(chǎn)、個人資料及其法律法規(guī)方面等諸多風險。

“轉(zhuǎn)貸央行降息”奔涌，管控與金融機構(gòu)也會跟著下手。針對一些貸款人違規(guī)經(jīng)營貸、消費貸款提前還貸的現(xiàn)象，在今年的2月，中國人民銀行、銀監(jiān)會強調(diào)，銀行業(yè)應持續(xù)做好貸前調(diào)查信貸管理，提升風險警告；監(jiān)督機構(gòu)將加大查驗打擊力度，立即依法查處違反規(guī)定中介公司并公布經(jīng)典案例。

住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營貸怎么操作

中介公司稱100萬余元“轉(zhuǎn)貸”可省貸款普陀利息26萬余元

“近期有中介公司打了電話能夠住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，轉(zhuǎn)貸后年普陀利率3.9%，能夠貸20年，之后還可以轉(zhuǎn)公積金，我是真的愣住，有些人猜到了哪些招數(shù)嗎？”前不久，一位來自湖北省的購房者在社交平臺表明，她并不明確中介公司宣稱的轉(zhuǎn)貸業(yè)務流程是否靠譜，但依然有一些一見鐘情。

伴隨著存量貸款與新增加住房貸款之間的價差擴張，上述情況購房者的念頭并不是個案。在記者走訪的過程當中，就會有一部分購房者直言，自己以前在房貸普陀利息上位時買房，看著房貸普陀利息減少，資產(chǎn)也乏力提前還房貸，就要根據(jù)轉(zhuǎn)貸的形式“挺而走險”。

南都·灣財社新聞記者以購房者的身份資詢了一名貸款中介公司，另一方發(fā)來一個算錢的報表：倘若貸款額度為100萬、貸款期限為20年，假若選用等額本息還款的貸款還款方式，住房貸款、抵押貨款普陀利率分別是5.65%、3.65%，借款更換后，消費者能節(jié)省約26萬余元。

那樣，住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營貸到底是如何進行辦理？另一位貸款中介公司銷售員向媒體闡述了轉(zhuǎn)貸的相關流程。他指出，大概步驟是通過購房者提前還貸，中介服務墊付資金協(xié)助購房者還清貸款金融機構(gòu)剩下的住房貸款，同時還要購房者商標注冊申請經(jīng)營貸所需要的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，再將房地產(chǎn)再次抵押給的銀行放貸。

而對于大部分購房者有關轉(zhuǎn)貸后面存不存在風險的顧慮，這名銷售員表明，“只需每月準時還款得話，不會出現(xiàn)風險?！?/p>

“轉(zhuǎn)貸”隱藏多種收費標準階段

100萬借款扣除4.5萬余元服務費用

到底能否如貸款中介公司說的那樣，轉(zhuǎn)貸不會有風險？多名專業(yè)人士告知南都·灣財社新聞記者，并不是這樣，這背后其實隱藏多種風險，在其中的高額“轉(zhuǎn)貸”服務費用便是第一重風險。

總體來看，大部分戶下并沒有企業(yè)的購房者想申請經(jīng)營貸，早期必須壓力下手皮包公司、墊資贖樓、借款申請服務項目費等費用，中后期則要承擔每一年固定維護費，以維持皮包公司的做賬和繳稅業(yè)務流程，進而解決銀行貸后管理核查。

一名貸款中介公司銷售員給南都·灣財社新聞記者算了一筆賬：如果有需要下手皮包公司，注冊一家公司花費大概在4000元到4500元范圍之內(nèi)，主要包括公司注冊地址費、場地租賃費、武漢代理記賬等費用。除此之外，申請者每一年還要付款2000塊的維護費。

實現(xiàn)了上述情況的操作流程后，申請者還要向中介服務交納“過河”等服務費用?！叭绻?00萬貸款額度進行計算得話，還要扣除墊資贖樓、借款申請等申請辦理花費，整個過程大概45000元。”上述情況銷售員表明。

值得一提的是，南都·灣財社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一部分貸款中介公司在初期宣傳策劃時宣稱免收或少付“過河”等服務費用，但銀行審批并發(fā)放貸款額后，規(guī)定申請者再交納一筆擔保費用。

除開多階段花費扣除外，住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營貸一樣存在毀約風險、個人隱私泄露風險及其法律法規(guī)方面風險。廣東省大同市律師事務所律師馮駿接納南都·灣財社采訪時表示，第一還是存在毀約風險，購房者申請辦理經(jīng)營貸時要簽署金融借款合同，服務承諾資金進行運營必須，一旦金融機構(gòu)發(fā)覺購房者毀約，則購房者將面臨“停貸”等毀約不良影響。

馮駿覺得，轉(zhuǎn)貸業(yè)務流程仍然存在個人隱私泄露風險。一部分貸款中介機構(gòu)都會要求購房者給予身份證信息、銀行信息乃至相關證明正本，在這樣的情況下，很容易造成購房者的數(shù)據(jù)泄露，且法律維權難度比較大。

管控傳出警告

金融企業(yè)違反規(guī)定業(yè)務流程頻收罰款單

南都·灣財社記者注意到，自去年年底來，監(jiān)管部門反復就違反規(guī)定轉(zhuǎn)貸難題公布“風險提醒”，普陀信用貸款違反規(guī)定注入房市更是成為管控關鍵。

上年12月20日，中國銀監(jiān)會消費權益保護局公布《有關當心非法貸款中介公司欺騙消費者違反規(guī)定轉(zhuǎn)貸的風險提醒》，明確提出將住房貸款更換為經(jīng)營貸的操作蘊藏著毀約違反規(guī)定安全隱患、巨額收費標準圈套、危害個人征信報告、資金短缺、損害網(wǎng)絡信息安全等風險。

之后，各地銀監(jiān)局陸續(xù)出文，向購房者傳出風險警告。2月28日，廣西銀保監(jiān)局在交易風險全新提醒中提到，最近，住房“申請辦理提前還房貸”供不應求，現(xiàn)在社會一些非法中介服務或者個人借機假冒金融機構(gòu)金融企業(yè)相關工作人員，可以幫助“提前還房貸”“轉(zhuǎn)貸央行降息”之名，誘發(fā)消費者權益用經(jīng)營貸、消費貸款更換住房貸款，乃至違反規(guī)定申請辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務流程。提醒各位消費者權益，留意“轉(zhuǎn)貸央行降息”很有可能隱藏五大風險，申請辦理住房提前還房貸勿入轉(zhuǎn)貸“圈套”。

廣西銀保監(jiān)局還提示，用戶在自籌資金充裕，且短時間并沒有投資和比較大采購要求的情況之下，能通過提前還房貸、將住房商業(yè)貸款變?yōu)楣e金房貸等形式減少貸款普陀利息壓力。

在監(jiān)管不斷髙壓下，違反規(guī)定金融機構(gòu)頻收罰款單。據(jù)南都·灣財社新聞記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來，已經(jīng)有平安銀行、中行等金融機構(gòu)因中小普陀企業(yè)貸款資產(chǎn)被侵吞于房地產(chǎn)行業(yè)挨罰；江西新建農(nóng)商銀行、?？谵r(nóng)商銀行、工商銀行遼寧支行、招行濟南分行等金融機構(gòu)因個人消費貸違反規(guī)定注入房地產(chǎn)行業(yè)、公賬經(jīng)營貸款注入房地產(chǎn)行業(yè)、對于個人經(jīng)營貸款管理不到位敬業(yè)等因素收罰款單。

金融機構(gòu)經(jīng)營貸審批日趨嚴格

專業(yè)人士：新辦理營業(yè)執(zhí)照是核心監(jiān)控對象

在一些購房者看起來，金融機構(gòu)“停貸”或許是偶然性，只需“中介公司可靠、原材料齊備”就能完成申請辦理經(jīng)營貸。而南都·灣財社記者走訪大部分銀行發(fā)覺，為避免資產(chǎn)違反規(guī)定注入股票市場、房市，大部分銀行房抵貸業(yè)務流程審核機制比較嚴苛。

以成都為例子，廣州銀行深圳某分行的業(yè)務經(jīng)理向南都·灣財社新聞記者介紹稱，這家銀行普陀普陀房產(chǎn)抵押貸款服務支持一押、二押，在其中一押條件下的經(jīng)營貸年普陀利率在4%-4.5%范圍之內(nèi)，最多時限10年，貸款最高額度約為房屋價值的70%。除此之外，這家銀行規(guī)定申請者需持股公司10%或以上，申報時還須提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、對公流水、結(jié)婚證明等。假如對公流水太低、不符這家銀行的判定標準規(guī)定，則需要提供本人銀行賬戶流水。

很多銀行則是對房產(chǎn)情況擁有更為嚴格審核機制。招行廣州某分行的業(yè)務經(jīng)理對記者表示，這家銀行經(jīng)營貸普陀利率最低標準為3.2%，貸款最高額度在1000萬-1500萬之間，且發(fā)放貸款信用額度最大不能超過房屋價值的70%。除此之外，申請者名下房產(chǎn)需要滿足兩個標準，一是總額在100萬元之上，二是房地產(chǎn)房齡在30年之內(nèi)。申報時還要出示企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、對公流水、合同和協(xié)議、納稅記錄稅票等。

深圳銀行廣州市一支行相關工作人員還表示，現(xiàn)階段這家銀行經(jīng)營貸年普陀利率最少為4.5%，貸款最高額度在于綜合評估的房屋價值，2000萬余元之內(nèi)。在房產(chǎn)準入條件上，這家銀行必須申請者名下房屋購買到期大半年。在申報材料層面，申請者還需提供企業(yè)交易流水、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、合同和協(xié)議及貸款用途證明材料及。“有些客戶并沒有達到大家行經(jīng)營貸的全自動審核標準，那金融機構(gòu)便會入戶，讓顧客帶來更多有關的輔材?！鄙鲜銮闆r工作人員稱。

一位銀行借款審查員還向記者透露，在經(jīng)營貸申請者中，新辦理營業(yè)執(zhí)照、新公司法人變更公司股東均是關鍵監(jiān)控對象?！安⑶医?jīng)營貸每季度都需要提供相關表格做貸后管理核查，企業(yè)每一年銷售額要持續(xù)增長不然不可以貸款展期，就算申請者能持續(xù)數(shù)年每個月都會做合規(guī)管理銀行流水，那成本會很高?！?/p>

采寫：南都·灣財社記者王文妍王蕾娜

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