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　　很多朋友雖然了解南山房屋貸款，但還是分不清住房按揭貸款和抵押貸款，加上屢屢出現(xiàn)房屋交易中因南山房屋貸款問題導致無法交易的事件見諸報端，導致很多人“談貸色變”，今天我們就來詳細說下，二者的區(qū)別和影響，以及在交易中如何規(guī)避風險。

　　住房按揭貸款：是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款，即通常所說的“個人住房按揭貸款”。包含：商業(yè)貸款、南山南山公積金貸款、組合貸款。

　　住房抵押貸款：是指借款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權證向銀行作抵押，若抵押人不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

　　看了二者的定義，雖說只有兩字只差，而且都是用房屋向銀行貸款，這也是很多人分不清楚的原因，但二者的“內在”卻完全不同。

　　1.貸款年限不

　　住房按揭貸款較長可申請30年，而住房抵押貸款較長只能申請10年。

　　2.貸款南山利率不

　　住房按揭貸款屬于國家民生發(fā)展需要，一般首套房還會有一定的折扣;住房抵押貸款的南山利率比按揭類高，一般銀行會在基準南山利率上進行上調不等。

　　3.貸款用途不

　　住房按揭貸款屬于樓市政策，僅在符合限購限貸政策購房時，作為支付房款的一種方式，其目的是用于滿足居民購房需求。

　　住房抵押貸款是在居民已取得房屋產(chǎn)權后，為滿足居民消費或者經(jīng)營企業(yè)時使用，屬于消費性或經(jīng)營性貸款。

　　4.法律關系不

　　住房按揭貸款：按揭方(購房者)、擔保方(賣房者)、銀行(權利人)

　　住房抵押貸款：抵押人(房屋業(yè)主)、抵押權人(銀行或其他金融機構)

　　5.貸款次數(shù)不

　　一套房屋在同一產(chǎn)權人名下僅能辦理一次住房按揭貸款，而卻可以辦理多次住房抵押貸款。

　　因按揭貸款和抵押貸款內在的不同，其分別在交易時產(chǎn)生的影響也不同。

　　新房交易中，一般每套房屋在未出售前開發(fā)會設立抵押，待權利人購買后，開發(fā)商會自行解除抵押;

　　而二手房交易中，交易前都需要至房產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權調查。

　　相比較而言，一套房屋如若存在按揭貸款或一次住房抵押貸款，交易過程中只要去銀行或金融機構還清欠款即可。

　　而如果存在二次抵押的情況，購房者便需要多留一個心眼了，因為要確保首付+房東自有資金可以還清兩次抵押的金額。

　　一般在房屋交易中，產(chǎn)生風險的環(huán)節(jié)主要是貸款。有幾種情況比較特殊：

　　1、有住房按揭貸款，同時還有抵押貸款;

　　2、有二次抵押貸款;

　　下面分別久三種情況進行詳解：

　　1.有按揭又有抵押：如果是首套房情況下，一般來說住房按揭貸款較多可貸款合同總價的70%，而這種情況銀行是不會再給該套房屋批準抵押貸款。出現(xiàn)這種情況兩種可能：一是房價上漲導致銀行評估價也隨之增加，中間出現(xiàn)溢價部分;二是該套房屋按揭貸款沒有足額，留有空間。但一套房屋即存在按揭貸款又存在抵押貸款是，二者相加不會超出該套房屋銀行評估價的70%。此時根據(jù)產(chǎn)權人征信報告、銀行還款記錄及房屋產(chǎn)調可大致確定該產(chǎn)權人是否征信良好，如若征信良好，可放心進行交易。

　　2.該套房屋有二次抵押時，交易風險就比較高。因抵押貸款屬于消費型或經(jīng)營型貸款，正常情況下，居民消費較多只會做一次抵押貸款即可滿足資金需求。出現(xiàn)二押大部分是因為企業(yè)經(jīng)營需求資金，這時不僅需要查看產(chǎn)權人資信情況、房屋產(chǎn)調，的經(jīng)營情況。建議遇到此種房屋時，須特別留意，較好要求產(chǎn)權人自行解除抵押，然后再進行房屋交易;退而求其次時，可選擇在其解除一個抵押后，協(xié)助解除第二次抵押，已達到清房狀態(tài)。

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