購(gòu)房如果要開(kāi)展借款的話要質(zhì)押，因而房地產(chǎn)評(píng)估是非常重要的一項(xiàng)，那樣房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)怎么計(jì)算呢?

房屋評(píng)估價(jià)便是中介服務(wù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)房屋開(kāi)展評(píng)估后獲得的價(jià)錢(qián)。房屋評(píng)估價(jià)由評(píng)估部門(mén)進(jìn)行參觀考察以后做價(jià)。

房地產(chǎn)業(yè)評(píng)估并不是二手房交易必不可少的程序流程，一般情況下二手房的交易價(jià)錢(qián)只需彼此共同商定，房產(chǎn)管理單位便會(huì)由此備案產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，那如果應(yīng)當(dāng)向銀行貸款買(mǎi)房，則需開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估:

向銀行借款靜安靜安房屋抵押貸款時(shí)，抵押權(quán)人以抵押品做為還錢(qián)的貸款擔(dān)保。有一些購(gòu)房者為了能少交首付而少報(bào)二手房交易價(jià)錢(qián)，高過(guò)具體價(jià)值的價(jià)錢(qián)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)而言有非常大的風(fēng)險(xiǎn)性，因而，金融機(jī)構(gòu)為明確抵押物貸款擔(dān)保價(jià)值必須對(duì)抵押權(quán)人的房產(chǎn)開(kāi)展定價(jià)。

有一些貸款人為了能夠比較順利地貸出賬款，確認(rèn)其所擁有的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值，確認(rèn)其很有可能所獲得的貸款額度，也會(huì)先授權(quán)委托評(píng)估組織對(duì)自身的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值開(kāi)展評(píng)估。申請(qǐng)辦理靜安靜安公積金貸款貸款人，銀行將同時(shí)要求開(kāi)展評(píng)估。

房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋工程建筑占地面積(平米)、按測(cè)量的重置價(jià)格測(cè)算房屋重置徹底價(jià)值(原值)，依據(jù)評(píng)估的房屋使用情況，測(cè)算房屋折現(xiàn)率(凈值)。其計(jì)算方法如下所示：

1.房屋重置徹底價(jià)值(原值)=房屋工程建筑占地面積×房屋重置價(jià)格±房屋的調(diào)整價(jià)值

2.房屋折現(xiàn)率(凈值)=房屋重置徹底價(jià)值(原值)×評(píng)估的房屋使用情況(%)

3.房屋應(yīng)提折舊費(fèi)=房屋重置徹底價(jià)值(原值)-房屋折現(xiàn)率(凈值)

4.年折舊額=房屋重置徹底價(jià)值(原值)×(1-殘值率)÷經(jīng)久耐用期限

5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置徹底價(jià)值(原值)×100%

6.還行使用期限=房屋的經(jīng)久耐用限制×評(píng)估的房屋使用情況(%)

中介公司定價(jià)選用“市場(chǎng)比較法”，即選取與待定價(jià)房屋在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、利益和實(shí)體情況層面相同或相近的多個(gè)成交價(jià)進(jìn)行對(duì)比和測(cè)算。

因此評(píng)估值與買(mǎi)賣(mài)價(jià)中間上下起伏相距5%~10%都很正常。與此同時(shí)，不同類(lèi)型的評(píng)估機(jī)構(gòu)或者不一樣評(píng)估工作人員對(duì)同一宗房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估結(jié)論也有可能發(fā)生差別。

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