賈曉鈞 張穎杰/文

在今年的8月至今，濟(jì)南市、青島市、昆明市、深圳市等地發(fā)布“帶押過(guò)戶”創(chuàng)新模式，在行業(yè)內(nèi)造成密切關(guān)注。因?yàn)樗瓿闪瞬挥脙斶€原來(lái)住房貸款就可以完成過(guò)戶、抵押、派發(fā)新借款，提升了二手房買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)賣(mài)交易品質(zhì)，進(jìn)一步降低了交易費(fèi)用。

一、“帶押過(guò)戶”現(xiàn)行政策定義及法律規(guī)定

老模式的二手房交易活動(dòng)實(shí)施方案賣(mài)家必須要先消除房子原抵押才能申請(qǐng)后續(xù)過(guò)戶；而“帶押過(guò)戶”就是指帶上抵押過(guò)戶，即在原有抵押存有的情形下依然可以辦房子的過(guò)戶，將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方，把消除抵押放在了最終階段。

“帶押過(guò)戶”現(xiàn)行政策要以《民法典》第406條的規(guī)定為法律基礎(chǔ)知識(shí)。

《民法典》第406條的規(guī)定：“抵押期內(nèi)，抵押人能出讓抵押資產(chǎn)。被告方另有約定的，根據(jù)其承諾。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)沒(méi)有影響。抵押人出讓抵押財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)及時(shí)聯(lián)系抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓很有可能危害抵押權(quán)利的，有權(quán)要求抵押人把出讓所獲得的合同款向抵押權(quán)人提早償還債務(wù)或是提存。轉(zhuǎn)讓合同款超出債權(quán)數(shù)額的那一部分歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。”

在《民法典》頒布以前，在我國(guó)一直以來(lái)對(duì)抵押物買(mǎi)賣(mài)限制都比較嚴(yán)苛。

原《物權(quán)法》第191條的規(guī)定：“抵押期內(nèi)，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人允許出讓抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該將出讓所獲得的合同款向抵押權(quán)人提早償還債務(wù)或是提存。轉(zhuǎn)讓合同款超出債權(quán)數(shù)額的那一部分歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。

抵押期內(nèi)，抵押人沒(méi)經(jīng)抵押權(quán)人允許，不能轉(zhuǎn)讓抵押資產(chǎn)，但買(mǎi)受人委托償還債務(wù)解決抵押權(quán)除外?！?/p>

原《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定：“抵押期內(nèi)，抵押人出售已辦理相關(guān)手續(xù)的抵押物，理應(yīng)通告抵押權(quán)人并告知買(mǎi)受人出讓物早已抵押的現(xiàn)象；抵押人未通告抵押權(quán)人或者沒(méi)有告之買(mǎi)受人的，出售個(gè)人行為失效。

出讓抵押物合同款遠(yuǎn)低于它的價(jià)值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供相關(guān)貸款擔(dān)保；抵押的人都不所提供的，不能轉(zhuǎn)讓抵押物。

抵押人出讓抵押物所獲得的合同款，應(yīng)向抵押權(quán)人提早償還所擔(dān)保債務(wù)或者向與抵押權(quán)人合同約定的第三人提存。超出債權(quán)數(shù)額的那一部分，歸抵押人全部，欠缺由借款人償還?！?/p>

《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》都明文規(guī)定，沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的允許，抵押人不能轉(zhuǎn)讓抵押物。這就促使抵押物銷售市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)遭遇比較大的艱難。由于中國(guó)現(xiàn)階段基本國(guó)情，大部分人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，便以房子做為抵押抵押黃浦房產(chǎn)貸款，在《民法典》頒布之前，二手房交易已長(zhǎng)期主要表現(xiàn)不景氣?！爸兄秆芯吭嘿Y料顯示，二手住宅價(jià)錢(qián)環(huán)比下跌的大都市共69個(gè)，較6月提升11個(gè)，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城cpi指數(shù)，7月份濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比減少3.0%。于去年9月份至今，截至今年7月份，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)錢(qián)已經(jīng)出現(xiàn)了11連跌。7月份青島二手房?jī)r(jià)環(huán)比上升0.3%，同比減少1.6%；煙臺(tái)市環(huán)比上升0.9%，同比減少2.5%?！币蚨?，二手房交易銷售市場(chǎng)注入新鮮血液是很有必要的，“帶押過(guò)戶”現(xiàn)行政策躋身著力點(diǎn)，引起二手房交易市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

二、“帶押過(guò)戶”政策落實(shí)的重大意義

一是能夠降低交易費(fèi)用，為二手房交易銷售市場(chǎng)賦予了新的生機(jī)。

老模式規(guī)定先解除抵押才可以過(guò)戶，解除抵押則意味著賣(mài)家一定要還貸，不還錢(qián)就無(wú)法解除抵押，就無(wú)法申請(qǐng)辦理過(guò)戶；而買(mǎi)方如果有需要貸款買(mǎi)房，就必須要先申請(qǐng)辦理過(guò)戶和抵押，金融機(jī)構(gòu)才可以下款。在這樣的情況下，賣(mài)家想要通過(guò)買(mǎi)方的貸款還自身貸款用于消除抵押是不太可能的。此刻買(mǎi)方就必須要籌集過(guò)橋貸款，會(huì)進(jìn)一步增加了一大筆開(kāi)支，特別是碰到買(mǎi)方借款一直學(xué)會(huì)放下不了的狀況，長(zhǎng)期性占有過(guò)橋貸款，成本費(fèi)同樣在大幅上升。而“帶押過(guò)戶”現(xiàn)行政策的實(shí)施，本質(zhì)就是采用了買(mǎi)方的銀行借款還賣(mài)方銀行借款，促使買(mǎi)方不用再籌集過(guò)橋貸款，為此減少交易費(fèi)用，刺激性二手房市場(chǎng)的有關(guān)買(mǎi)賣(mài)。

二是有益于解決資金風(fēng)險(xiǎn)。

老模式下，買(mǎi)方需要借款購(gòu)買(mǎi)二手房，那就需要向貸款機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)，金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先審核，后過(guò)戶備案，然后才下款。在這過(guò)程中，為了迎合買(mǎi)方貸款，房屋要先進(jìn)行過(guò)戶的，這就意味著，這時(shí)賣(mài)家承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，有可能會(huì)落個(gè)房財(cái)兩失的地步；與此同時(shí)，買(mǎi)方一旦在申請(qǐng)貸款的過(guò)程中遇到個(gè)人征信等情況的危害造成金融機(jī)構(gòu)不下款，為防止毀約，買(mǎi)方就必須通過(guò)其他方法來(lái)籌集很多資金撥付給賣(mài)家。因而，在傳統(tǒng)二手房買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)中，交易雙方都肩負(fù)著很大壓力，有一些買(mǎi)賣(mài)也可能因?yàn)榇嬖谝欢ǖ馁Y金風(fēng)險(xiǎn)而撤銷。而“帶押過(guò)戶”現(xiàn)行政策不必須要先解除抵押買(mǎi)方就可以辦理借款，買(mǎi)方把貨款打進(jìn)提存帳戶就能拿到房，假如最后過(guò)戶出問(wèn)題，購(gòu)房款還可以老路退還，以最大限度確保彼此權(quán)益，將安全風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

三、“帶押過(guò)戶”政策對(duì)多方權(quán)益的消耗與法律糾紛

（一）“帶押過(guò)戶”中買(mǎi)方承擔(dān)法律糾紛

民法典第406條中“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)沒(méi)有影響”的相關(guān)規(guī)定實(shí)際上承認(rèn)抵押權(quán)利的追及法律效力，無(wú)論抵押物怎樣運(yùn)轉(zhuǎn)，抵押權(quán)人對(duì)抵押物優(yōu)先受償權(quán)不會(huì)受到損害，說(shuō)明買(mǎi)方對(duì)房屋的所有權(quán)并不能抵抗抵押權(quán)人對(duì)房子的優(yōu)先受償權(quán)。就是當(dāng)?shù)盅簷?quán)人們?cè)诮杩钊耍ㄙu(mài)家）不能償還全部債務(wù)時(shí)，有權(quán)要求人民法院拍賣(mài)、賣(mài)掉抵押資產(chǎn)，帶押過(guò)戶的購(gòu)房者對(duì)房屋具有所有權(quán)沒(méi)法并對(duì)造成阻攔。因而，選購(gòu)帶抵押房產(chǎn)，于買(mǎi)方來(lái)講，是通過(guò)自己的借款用于還款賣(mài)方借款，自身全部的房子是否能免遭競(jìng)拍不但在于本身，在很大程度上更加是遭受賣(mài)方危害，在賣(mài)家抵押徹底消除以前，買(mǎi)方對(duì)房屋具有所有權(quán)一直處于不安全行為。

與此同時(shí)，“帶押過(guò)戶”仍遭受“嚴(yán)禁和限制出讓抵押房產(chǎn)承諾”限制。賣(mài)家申請(qǐng)辦理辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)初始登記或是抵押預(yù)售登記的，若和抵押權(quán)人承諾嚴(yán)禁和限制出讓抵押房產(chǎn)，該承諾依規(guī)應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記述。實(shí)際操作中，為了保證本身支配權(quán)，抵押權(quán)人通常更偏重于嚴(yán)禁和限制抵押人對(duì)于抵押物開(kāi)展出讓。二手房交易中，買(mǎi)方特別注意到房屋登記單位查看核查，不要以賣(mài)家口頭上表明為標(biāo)準(zhǔn)，防止讓自己的支配權(quán)蒙受損失。

（二）“帶押過(guò)戶”中賣(mài)家承擔(dān)法律糾紛

“帶押過(guò)戶”方式下，因?yàn)橘u(mài)家借款所設(shè)置的抵押并沒(méi)有消除，因而賣(mài)方還貸責(zé)任也并沒(méi)有完畢，一旦房子發(fā)生不能克服的使用價(jià)值抵毀或是房子損毀，便會(huì)加快賣(mài)方銀行貸款到期，促使賣(mài)家短期內(nèi)擔(dān)負(fù)非常大的還款工作壓力。

（三）“帶押過(guò)戶”中抵押權(quán)人承擔(dān)法律糾紛

因?yàn)椤皫а哼^(guò)戶”方式下，會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)“雙抵押共存”的現(xiàn)象存有。換句話說(shuō)，在買(mǎi)方并未將賣(mài)家貸款還完的時(shí)期，房子既存有賣(mài)家此前借款所設(shè)置的抵押，又存有買(mǎi)方后面借款所設(shè)置的抵押。當(dāng)房子具體競(jìng)拍使用價(jià)值不能償還原抵押和現(xiàn)抵押總金額的情況發(fā)生時(shí)，抵押后面的抵押權(quán)人支配權(quán)必定會(huì)導(dǎo)致消耗。從這一方面來(lái)講，金融機(jī)構(gòu)做為抵押權(quán)人，支配權(quán)并沒(méi)得到很好的確保乃至有一定的降賠，亦或是促使金融機(jī)構(gòu)減少對(duì)買(mǎi)方的住房貸款金額。

綜上所述，對(duì)多方風(fēng)險(xiǎn)防范如下所示：

1、買(mǎi)方在二手房交易中，特別注意到房屋登記單位查看核查抵押權(quán)人是否存在備案申請(qǐng)，嚴(yán)禁和限制抵押人對(duì)于抵押物開(kāi)展出讓；

2、抵押權(quán)人防止發(fā)放貸款金額超出房子內(nèi)在價(jià)值，以最大程度確保自身貸款權(quán)益。

四、“帶押過(guò)戶”現(xiàn)行政策限制

上文中有一定的談及，于抵押權(quán)人來(lái)講，其為了保證自己的權(quán)益，可能對(duì)買(mǎi)方貸款金額給予限定，只能在“抵押物總額-原抵押使用價(jià)值”的范圍之內(nèi)對(duì)買(mǎi)方開(kāi)展下款。甚至是從法律并沒(méi)有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，金融機(jī)構(gòu)做為抵押權(quán)人，其支配權(quán)不但沒(méi)有獲得更好的確保，相反很有可能有一定的消耗，因而保險(xiǎn)公司在這一政策的實(shí)施中，其相互配合程度和促進(jìn)主動(dòng)性并不一定豐厚。

次之，“帶押過(guò)戶”僅僅依靠交易雙方的認(rèn)可難以落到實(shí)處，因而公證機(jī)關(guān)的有關(guān)干預(yù)是十分重要的。可是怎樣利用委托公證書(shū)、公正提存及其它公正職責(zé)，完成存量房交易里的信訪矛盾盡早防范，保證資金安全，并能夠?qū)崿F(xiàn)交易費(fèi)用減少等諸多問(wèn)題依然遭遇比較多需要解決的問(wèn)題。

五、結(jié)束語(yǔ)

青島“帶押過(guò)戶”操作步驟一覽：

實(shí)務(wù)中，在機(jī)構(gòu)利益沒(méi)有得到更強(qiáng)確保前提下，難以明確借款人、債務(wù)人、抵押權(quán)人三方利益均衡點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不會(huì)輕易將這個(gè)事項(xiàng)展開(kāi)推動(dòng)，實(shí)際交易雙方怎樣融洽金融機(jī)構(gòu)來(lái)操作，必然是這項(xiàng)現(xiàn)行政策在后期貫徹落實(shí)環(huán)節(jié)中所面臨的比較大難題。

但“帶押過(guò)戶”做為二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)“凈水”，既緩解了“過(guò)河”資產(chǎn)苦惱，減少了再進(jìn)入市場(chǎng)“門(mén)坎”，還增加了交易雙方更多替代性，減少二手房在市場(chǎng)上流通成本，也必然會(huì)進(jìn)一步活躍性房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，變成行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)所屬。

作者介紹：

賈曉鈞，山東德衡律師事務(wù)所授薪合伙人、信貸業(yè)務(wù)核心主管。善于房地產(chǎn)全過(guò)程法律法規(guī)新項(xiàng)目，長(zhǎng)期性為大中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供法律服務(wù)；長(zhǎng)期性為金融機(jī)構(gòu)、投資管理公司和海內(nèi)外投資者提供資產(chǎn)處理和項(xiàng)目融投資等法律顧問(wèn)服務(wù)。

張穎杰，吉大法碩，山東德衡律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

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