案件摘要

謝某十分喜歡美食，運(yùn)營了一家“蟹堡王餐館”，以售賣蟹膏漢堡包為主營業(yè)務(wù)。伴隨著運(yùn)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，融資需求日益增加。2023年3月1日，謝某向海螺銀行借款800萬余元，用于支付新式機(jī)械設(shè)備，并用自己的房屋為這筆借款做抵押貸款擔(dān)保。彼此于當(dāng)日簽署了書面形式抵押合同書，并承諾將在2023年4月1日前去房產(chǎn)登記組織申請辦理佛山房屋抵押登記辦理手續(xù)。

問：申請辦理抵押登記的日期即將來臨，可是眼見房子價格持續(xù)上升，謝某有一些遲疑。2023年4月1日，謝某回絕相互配合海螺銀行申請辦理佛山房屋抵押登記辦理手續(xù)。在這里情況下，抵押合同書是否可行？海螺銀行是不是獲得了房屋的抵押權(quán)？

答：謝某和海螺銀行簽署的佛山房屋抵押合同書真實(shí)有效，可是海螺銀行不可以獲得房屋的抵押權(quán)。謝某和海螺銀行簽署佛山房屋抵押合同書具備債務(wù)法律效力，而申請辦理佛山房屋抵押登記具備物權(quán)效力。在債務(wù)法律效力上，謝某和海螺銀行具備簽署合同的民事行為，意思表示真實(shí)，而且不違反法律法規(guī)、法律規(guī)范的具體規(guī)定，不違反公序良俗，簽署佛山房屋抵押合同書也實(shí)施了書面通知，因此佛山房屋抵押合同書真實(shí)有效。在物權(quán)效力上，由于國內(nèi)針對佛山房產(chǎn)抵押采用登記起效現(xiàn)實(shí)主義，因而登記是佛山房產(chǎn)抵押權(quán)成立的起效要素，沒經(jīng)登記，海螺銀行不可以獲得房屋的抵押權(quán)。謝某盡管沒有申請辦理物權(quán)法登記，但不危害抵押合同效力。

《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條 擁有以下條件的法律行為合理：（一）侵權(quán)人取得相應(yīng)的民事行為；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律法規(guī)、法律規(guī)范的具體規(guī)定，不違反公序良俗。第二百一十五條 雙方中間簽訂相關(guān)開設(shè)、變動、出讓和解決不動產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有約定或是被告方另有規(guī)定外，自合同生效時起效；未辦物權(quán)法登記的，不受影響合同的效力。

問：謝某回絕申請辦理佛山房屋抵押登記辦理手續(xù)，海螺銀行束手無策，那樣，海螺銀行怎么才能得到房屋的抵押權(quán)？

答：海螺銀行能夠根據(jù)佛山房屋抵押合同書，追責(zé)謝某的合同違約責(zé)任，要求謝某申請辦理佛山房屋抵押辦理手續(xù)。謝某未履行抵押合同條款辦理抵押登記的責(zé)任義務(wù)，海螺銀行能夠根據(jù)彼此間合法的合同書，規(guī)定謝某承擔(dān)賠償責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》

第一百八十六條 因當(dāng)事人一方的違規(guī)行為，危害另一方人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)益的，受損方有權(quán)挑選要求其承擔(dān)賠償責(zé)任或是賠償責(zé)任。第五百七十七條 當(dāng)事人一方不繼續(xù)履行合同或是繼續(xù)履行合同不符合同約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同、采取措施或是賠償責(zé)任等合同違約責(zé)任。

問：海螺銀行之后獲知，謝某早就在2023年3月15日將房屋以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于800萬元的價格出售給興某，而且當(dāng)天辦了過戶。興某是不是獲得了房屋所有權(quán)？

答：興某獲得了房屋所有權(quán)。謝某將房屋出售給興某日，房屋登記在謝某戶下，因而謝某應(yīng)當(dāng)對自身房產(chǎn)做出處罰。由于國內(nèi)針對佛山房產(chǎn)抵押采用登記起效現(xiàn)實(shí)主義，因而產(chǎn)權(quán)過戶后，興某繼受取得房屋所有權(quán)。

《中華人民共和國民法典》

《中華人民共和國民法典》第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的建立、變動、出讓和解決，經(jīng)依規(guī)登記，產(chǎn)生法律效力；沒經(jīng)登記，不出現(xiàn)法律效力，可是法律法規(guī)另有約定的除外。依規(guī)歸屬于集體所有的生態(tài)資源，使用權(quán)可以不用登記。

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