江蘇房產(chǎn)抵押是銀行借款的重要合同類型之一,也銀行是覺(jué)得最安全合同類型。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解江蘇紅本抵押借款可查看更多）但質(zhì)押房地產(chǎn)業(yè)處理中依然是有風(fēng)險(xiǎn)的，假如風(fēng)險(xiǎn)管理措施落實(shí)不到位，安全性也會(huì)變成不安全的。

一、抵押貸款房地產(chǎn)業(yè)處置的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)性

抵押貸款房地產(chǎn)業(yè)處置的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)性包含價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和處理程序流程風(fēng)險(xiǎn)性。價(jià)錢風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理所得的沒(méi)法遮蓋貸款本金風(fēng)險(xiǎn)，而處理風(fēng)險(xiǎn)性程序流程風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法及時(shí)或是不能通過(guò)法律程序處理抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理所得的沒(méi)法遮蓋貸款本金風(fēng)險(xiǎn)

假如處理房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物所得的不可以全額的償還貸款本金，將巨大可能造成貸款本金損失。而造成房地產(chǎn)業(yè)處理所得的沒(méi)法遮蓋貸款本金的重要原因包含：

一是房地產(chǎn)業(yè)抵押物的成交價(jià)過(guò)高。房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物成交價(jià)銀行是明確貸款額度的的重要依據(jù)，但成交價(jià)并不等于處理價(jià)錢。假如成交價(jià)太高，將導(dǎo)致處理價(jià)錢遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)值，沒(méi)法全額的償還貸款本金?，F(xiàn)階段銀行對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)定關(guān)鍵主要有兩種方式，分別是在線評(píng)估和鑒定師公司鑒定師的人工評(píng)定。相比較而言，在線評(píng)估受人為要素危害偏少，能理性體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物真實(shí)成交價(jià)；鑒定師的人工評(píng)定受人為要素影響很大，鑒定師業(yè)務(wù)流程能力素質(zhì)不一，甚至還有鑒定師受貸款人或是客服經(jīng)理的指使人為因素提升質(zhì)押物評(píng)估值的舉動(dòng)

二是房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物價(jià)格調(diào)整比較大。即借款人在期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物產(chǎn)生掉價(jià)，在處理質(zhì)押物時(shí)處理所得的沒(méi)法全額的償還貸款本金。從小編私募股權(quán)投資實(shí)踐活動(dòng)看，下列兩大類房地產(chǎn)價(jià)格起伏非常大：一是鋪面，特別是市場(chǎng)的鋪面類房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其所屬銷售市場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況危害巨大，一旦該店鋪所屬市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，商鋪價(jià)格將一落千丈。如小編以前處置的借款質(zhì)押物為廣州某建筑鋼材城鋪面，2011年發(fā)放貸款時(shí)成交價(jià)皆在每平米15000元以上，抵押貸款率基本上在70%上下。后因深圳市鋼貿(mào)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中暴發(fā)，該銷售市場(chǎng)終止運(yùn)營(yíng)，里邊空無(wú)一人，破敗不堪，商鋪價(jià)格暴跌。人民法院數(shù)次以小于每平米10000元左右的起拍進(jìn)行交易仍沒(méi)有人應(yīng)拍，借款只有銷賬。除鋪面外，辦公樓、工業(yè)廠房也存在著類似情況；二是質(zhì)押較為集中的新樓盤（住房貸款質(zhì)押以外）。如坐落于深圳市某居民小區(qū)集中了鋼貿(mào)商，且大多數(shù)將這個(gè)新樓盤房地產(chǎn)用以抵押融資，2013年深圳市鋼材貿(mào)易系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后，很多鋼貿(mào)商售賣該新樓盤房地產(chǎn)，人民法院曾多次競(jìng)拍該新樓盤房地產(chǎn)，造成該新樓盤銷售市場(chǎng)價(jià)格下降，市價(jià)小于周邊樓盤的70%。

三是房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理成本較高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)抵押物的處理所得的須優(yōu)先選擇因?yàn)楦犊钐幹觅M(fèi)用，包含稅金（特別是土地增值稅）、起訴執(zhí)行費(fèi)、安置費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)、拍賣費(fèi)等，在其中住宅類質(zhì)押物處置費(fèi)用占處理所獲得的20%上下，商務(wù)寫字樓的處置費(fèi)用更高一些。此外，根據(jù)法院拍賣程序流程處理房地產(chǎn)業(yè)，處理價(jià)錢一般在市價(jià)的8折下面，所以能用以償還貸款本息的金額在質(zhì)押物價(jià)格行情的60%下列。

四是對(duì)銀行外地抵押房產(chǎn)狀況不太了解，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格認(rèn)知能力存在嚴(yán)重誤差，不可以及時(shí)掌握質(zhì)押物價(jià)錢動(dòng)態(tài)性狀況。國(guó)內(nèi)各地間的房地產(chǎn)業(yè)差別巨大，金融機(jī)構(gòu)難以對(duì)外地質(zhì)押物市場(chǎng)價(jià)格和發(fā)展趨向做出合理判定。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)不能及時(shí)對(duì)外地質(zhì)押物開展安全檢查，把握質(zhì)押物價(jià)格行情的變動(dòng)情況，造成發(fā)覺(jué)質(zhì)押物風(fēng)險(xiǎn)性時(shí)于事無(wú)補(bǔ)。比如某筆借款的質(zhì)押物為外地大型鋼材銷售市場(chǎng)，發(fā)放貸款后數(shù)年間，銀行人員從沒(méi)監(jiān)督檢查質(zhì)押物。起訴后人民法院擬法院拍賣該質(zhì)押物，發(fā)覺(jué)質(zhì)押物依然處在毛胚情況，該銷售市場(chǎng)因受鋼材貿(mào)易系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)早已暫停營(yíng)業(yè)，鋪面利用率不夠10%，且借款質(zhì)押物分散化，壓根沒(méi)有人想要轉(zhuǎn)讓。

（二）房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物不能及時(shí)或是不可以處置的程序流程風(fēng)險(xiǎn)性

盡管法律法規(guī)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)抵押物的司法處置程序流程有明確規(guī)定，但司法實(shí)踐中，有著許多因素的影響抵押物的處理，乃至可能造成質(zhì)押物沒(méi)法處理。危害房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物法律程序處置的要素主要包括：

一是抵押權(quán)人拒不配合，乃至故意推遲、阻攔質(zhì)押物司法處置程序流程。如因?yàn)榻杩钊嘶蛘叩盅簷?quán)人失蹤，人民法院不能送到訴訟文書，只有采用法院公告，必須公告裁判文書最少包含開庭通知、裁決書和質(zhì)押物分析報(bào)告，每一次公示最少用時(shí)3個(gè)月，造成從上訴到質(zhì)押物進(jìn)到拍賣程序需要至少一年的時(shí)間。也有部分借款人或者抵押權(quán)人在民事訴訟程序中可循一切辦法推遲法律程序的推進(jìn)，對(duì)訴訟中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都提出質(zhì)疑，包含管轄權(quán)異議、江蘇利率計(jì)算質(zhì)疑、成交價(jià)質(zhì)疑、申請(qǐng)鑒定等。并且對(duì)法院的每一個(gè)判決或是裁定都明確提出行政復(fù)議或是起訴，借款人或者抵押權(quán)人的這些行為也將比較嚴(yán)重推遲司法程序。據(jù)計(jì)算，銀行借款訴訟案件從上訴到審結(jié)的時(shí)間平均在2年及以上。

二是因質(zhì)押物系抵押權(quán)人唯一住房造成質(zhì)押物沒(méi)法處理。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的法律條文第六條要求，對(duì)失信執(zhí)行人以及所養(yǎng)育親屬日常生活所必須的居住房屋，法院還可以封查，但不得競(jìng)拍、賣掉或是抵賬。依據(jù)該要求，假如抵押權(quán)人用唯一的一套住宅辦理了抵押貸款，即便貸款人不還款，也難以處理質(zhì)押物。雖然最高法院與此同時(shí)要求”針對(duì)超出對(duì)失信執(zhí)行人以及所養(yǎng)育親屬日常生活所必須的居住房屋或是日常生活用品，法院依據(jù)被執(zhí)行人的申請(qǐng)辦理，在確保對(duì)失信執(zhí)行人以及所養(yǎng)育親屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋與普通日常生活用品后，可給予實(shí)行”。但如何認(rèn)定“超出日常生活所必須的居住房屋或是日常生活用品”，怎樣“確保最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋”都無(wú)明文規(guī)定，在司法實(shí)踐中，出自于維護(hù)穩(wěn)定考慮，在抵押權(quán)人戶下只有一套房的案件中，大部分人民法院都一律停止執(zhí)行。也有部分抵押權(quán)人分配其年老的家屬生活在抵押房產(chǎn)中，為避免出現(xiàn)意外，人民法院害怕對(duì)抵押品采用處置措施。

三是因質(zhì)押物存有租用造成質(zhì)押物沒(méi)法處理。依照“買賣不破租賃”原則，假如“先租后抵”，貸款人即便無(wú)法及時(shí)歸還貸款，因?yàn)樽庥靡廊缓侠恚鹑跈C(jī)構(gòu)也難以處理抵押房產(chǎn)。并且由于租賃的起效不用以登記為要素，因而即便是“先抵后租”，抵押權(quán)人還可以和承租方根據(jù)倒簽租賃合同的形式產(chǎn)生“先租后抵”。也有部分抵押權(quán)人和承租方惡意串通，簽定將近20年租賃合同，且采用一次性付清的房租付款方式。有承租方到起訴金融機(jī)構(gòu)，認(rèn)為銀行抵押失效，庭審中承租方乃至出具了在機(jī)構(gòu)預(yù)告登記前一次性付清15年房租的收款憑證，及其物業(yè)管理公司開具的由承租方繳納物業(yè)費(fèi)的證據(jù)。不難看出，抵押權(quán)人和承租方將江蘇房產(chǎn)抵押給銀行以前，就已方案策劃并實(shí)施了躲避金融機(jī)構(gòu)債務(wù)的個(gè)人行為。

四是因質(zhì)押物違章搭建或是改造造成質(zhì)押物沒(méi)法處理。房產(chǎn)管理部門規(guī)定但凡存有違章搭建或是改造房產(chǎn)不可辦理房產(chǎn)過(guò)戶備案，假如需要辦理過(guò)戶登記的，須對(duì)違章搭建或是改造進(jìn)行整改并且經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理單位工程驗(yàn)收。甚至還有抵押權(quán)人將抵押房產(chǎn)開展違法更新改造，或與第三人房地產(chǎn)連通，變動(dòng)建筑結(jié)構(gòu)，沒(méi)法區(qū)別抵押房產(chǎn)和第三人的房地產(chǎn)，無(wú)法恢復(fù)正常，造成質(zhì)押物沒(méi)法處理。

五是因質(zhì)押物被債務(wù)人申請(qǐng)辦理法院查封造成質(zhì)押物沒(méi)法處理。在抵押權(quán)人存有別的負(fù)債（含主債務(wù)和擔(dān)保債務(wù)）前提下，常常會(huì)出現(xiàn)質(zhì)押物被債務(wù)人申請(qǐng)辦理法院查封的現(xiàn)象，我國(guó)法律規(guī)定對(duì)同一資產(chǎn)不能重復(fù)封查，別的債務(wù)人（包含質(zhì)權(quán)人）只有申請(qǐng)辦理人民法院輪侯封查。與此同時(shí)最高法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第91條的規(guī)定封查資產(chǎn)由封查人民法院處理并組織分派處理所得的。則在房產(chǎn)查封人民法院和江蘇房產(chǎn)抵押債務(wù)執(zhí)行法院不一致時(shí)，由封查人民法院處理質(zhì)押物，處理所得的理應(yīng)優(yōu)先選擇償還抵押債權(quán)。那如果質(zhì)押物處理所得的償還抵押債權(quán)無(wú)余值狀況對(duì)封查人民法院來(lái)講，又歸屬于“無(wú)利競(jìng)拍”，人民法院要求無(wú)法進(jìn)行“無(wú)利競(jìng)拍”。這個(gè)就導(dǎo)致一個(gè)敗局：封查法院對(duì)質(zhì)押物有處理權(quán)，但是因?yàn)椤盁o(wú)利競(jìng)拍”而無(wú)法進(jìn)行處理；抵押債權(quán)執(zhí)行法院對(duì)質(zhì)押物又沒(méi)處理權(quán)。乃至有一部分抵押權(quán)人運(yùn)用這一法律法規(guī)，編造被訴案子封查銀行借款質(zhì)押物，隨后始終不處理質(zhì)押物，以達(dá)到躲避金融機(jī)構(gòu)債務(wù)的目地。盡管最高法院法律條文要求抵押債權(quán)執(zhí)行法院可以跟封查人民法院融洽，將抵押物的處理權(quán)移交抵押債權(quán)執(zhí)行法院，但融洽難度大，尤其是在封查人民法院系異地人民法院的情形下，難度比較大。并且融洽需要一定的成本費(fèi)，如申請(qǐng)辦理封查債務(wù)人規(guī)定按一定比例與抵押債權(quán)人同樣選秀權(quán)受償，金融機(jī)構(gòu)又接受不了該標(biāo)準(zhǔn)，因而融洽難度系數(shù)巨大。此外，二抵房地產(chǎn)也存在著類似情況，在貸款人毀約的情形下，金融機(jī)構(gòu)假如處理質(zhì)押物，處理所得的必須優(yōu)先選擇還款一抵債務(wù)。在處理前不確定償還一抵債務(wù)后還有沒(méi)有余值償還銀行債權(quán)。一旦并沒(méi)有余值償還銀行債權(quán)，可能造成金融機(jī)構(gòu)在支付巨大成本費(fèi)處理質(zhì)押物后，卻一無(wú)所得的情況。

六主要是因?yàn)橘|(zhì)押物拍賣的受眾群體過(guò)小沒(méi)有人競(jìng)價(jià)造成質(zhì)押物沒(méi)法解決。產(chǎn)生此類情況的質(zhì)押物主要包含鋪面、工業(yè)廠房與價(jià)值比較大房產(chǎn)，此類房地產(chǎn)或者主要用途單一，或者總價(jià)格太高，造成拍賣時(shí)沒(méi)有人競(jìng)價(jià)，沒(méi)法處理。

二、操縱房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理的風(fēng)險(xiǎn)提議

由于房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理存有以上價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和流程風(fēng)險(xiǎn)性，就銀行在審理房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物時(shí)提到下列風(fēng)險(xiǎn)管控措施：

一是防止房地產(chǎn)業(yè)抵押物的評(píng)估價(jià)值。提議房地產(chǎn)業(yè)抵押物的評(píng)估價(jià)值以在線評(píng)估價(jià)錢為載體。采用別的評(píng)估方式的，該評(píng)估價(jià)值與在線評(píng)估價(jià)錢偏差不得超過(guò)一定比例。與此同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估公司應(yīng)當(dāng)由銀行合規(guī)管理單位根據(jù)一定流程明確，每一年對(duì)評(píng)估公司評(píng)估品質(zhì)作出評(píng)價(jià)，并依據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估公司，嚴(yán)禁由顧客或是銀行營(yíng)銷單位特定資產(chǎn)評(píng)估公司。

二是嚴(yán)格把控接納鋪面、工業(yè)廠房、辦公樓及其外地房地產(chǎn)做為借款質(zhì)押物。

三是謹(jǐn)慎接納住房貸款質(zhì)押為一抵以外二抵質(zhì)押物。

四是防止質(zhì)押率。在核準(zhǔn)質(zhì)押率時(shí)，應(yīng)綜合考慮處置費(fèi)用、法院拍賣價(jià)格折扣等多種因素，有效核準(zhǔn)質(zhì)押率，普通住房質(zhì)押率正常情況下不得超過(guò)60%，非普通住房質(zhì)押率正常情況下不得超過(guò)50%，其他房產(chǎn)不得超過(guò)40%。

五是強(qiáng)化對(duì)抵押物的現(xiàn)場(chǎng)查看和后期查驗(yàn)。在貸款發(fā)放前，業(yè)務(wù)經(jīng)理應(yīng)實(shí)地查看質(zhì)押物，選用錄影方法固定不動(dòng)抵押物的現(xiàn)況，在調(diào)研報(bào)告中詳盡匯報(bào)抵押物的現(xiàn)況，包含存不存在租用、定居人及其房地產(chǎn)存不存在違章搭建或是改造等狀況。發(fā)放貸款后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該定時(shí)查詢質(zhì)押物，及時(shí)掌握抵押物的租用、應(yīng)用、結(jié)構(gòu)與價(jià)格行情的變動(dòng)情況，發(fā)覺(jué)變動(dòng)情況需及時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)處置對(duì)策。

六是謹(jǐn)慎接納質(zhì)押物集中的新樓盤房地產(chǎn)，特別是坐落于集中化匯報(bào)、非本地戶籍貸款人或是第三人抵押借款房產(chǎn)。該類借款多數(shù)為借戶借款，小區(qū)業(yè)主為房地產(chǎn)投機(jī)客，不能通過(guò)銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，希望用抵押房產(chǎn)的形式轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。如抵押房產(chǎn)漲價(jià)則拋房還房貸，價(jià)格下降則貸款違約，將房子交到金融機(jī)構(gòu)處理。

七是嚴(yán)格把控對(duì)多頭借款的客戶授信，嚴(yán)禁對(duì)存在民間借款的客戶授信。該類顧客非常容易產(chǎn)生訴訟糾紛，造成銀行借款質(zhì)押物被債務(wù)人封查，金融機(jī)構(gòu)沒(méi)法處理質(zhì)押物。

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