美國經(jīng)濟發(fā)展在新冠肺炎疫情沖擊性下，遭受毀滅性。但房地產(chǎn)行業(yè)的主要表現(xiàn)卻遠優(yōu)于經(jīng)濟發(fā)展主要表現(xiàn)。全新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受極低銀行貸款江蘇利率刺激及其疫情危害，潛在需求不斷涌現(xiàn)，美國新房子銷售市場不斷火爆，但商業(yè)地產(chǎn)仍然消沉。

新房子銷售市場不斷火爆

10月20日發(fā)布最新發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，遭受單房型住宅建筑活動大幅上升的提升，美國9月份新屋動工數(shù)提高。此外，9月份建筑許可也出現(xiàn)了飆升，這說明住宅基本建設(shè)在第三季末勢頭強勁。

9月份新屋動工數(shù)相比之前一個月提高1.9%，做到折算年化率142萬件。彭博調(diào)查經(jīng)濟師預(yù)測分析中數(shù)值147萬件。細分化來說，9月單房型住宅動工數(shù)達13年有余至今最高值，在整個新屋動工數(shù)的比重達78%，是自2010年至今的主要市場份額。此外，多房型住宅動工數(shù)降低，這體現(xiàn)出新冠肺炎疫情導(dǎo)致大家喜好的變化，更高區(qū)域的房子和近郊區(qū)住宅越來越受歡迎。結(jié)果顯示，9月份每戶住宅動工數(shù)提高到折算年化率111萬件。起伏比較大的多房型住宅動工數(shù)下降16.3%，至30.7萬件。

新屋動工數(shù)量及建筑許可的飆升可能是由于現(xiàn)階段美國中國新屋需求量很高。報導(dǎo)表明，美國新房子售完時長已減少至3.3月，不斷更新四年底位。有46.4%房子掛牌上市2個星期內(nèi)就簽訂，那也是2012年至今的最高值。

別的房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)也都很好。據(jù)NAR統(tǒng)計分析，美國8月的成屋市場價中位值再度刷新紀(jì)錄再創(chuàng)新高至31.06萬美金，同比增加11.4%。成屋市場銷售中位值市場價已提升2007年金融風(fēng)暴前房地產(chǎn)泡沫巔峰后的23萬美金。

房子價格維持挺立主要原因是，一方面，受疫情壓抑春天房市要求獲得釋放出來，另一方面，更多的人在家工作，房市更加活躍性。像丹弗這種接近山川的區(qū)域深受喜愛室外和自然顧客熱烈歡迎。此外海邊，例如邁阿密，房子銷量最近也出現(xiàn)了飆漲。

據(jù)CNBC報導(dǎo)，科羅拉多州的丹弗正在成為買家市場競爭的地方。丹弗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人研究會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，九月，丹弗未售房子總數(shù)基本上降低了一半，僅有3000套獨幢房子未售，二年前這一數(shù)字超出5600。而事實上，九月掛牌上市的新房總數(shù)創(chuàng)下歷史新高，但由于要求更加強悍，依然展現(xiàn)商家市場特征。在其中豪宅別墅特別是在受歡迎，房子價格超100萬房產(chǎn)銷售同比上漲了80%。近年來，豪宅別墅市場銷售量比同期相比上升了15%。丹弗的房子掛牌出售時間的中位值只有6天，先前更快記錄還是2015年和2023年的9天。獨幢屋和公寓樓屋簽訂及其交易量銷售總額遠遠超過了過去任何時候都可以，獨幢屋和公寓樓屋價錢中位值各自達51九陽33.5萬，同時創(chuàng)下歷史新高。

商業(yè)地產(chǎn)依然消沉

與美國的住宅銷售市場形成了鮮明的對比是指商業(yè)地產(chǎn)的無精打采。

受新冠肺炎疫情沖擊性，現(xiàn)階段美國商業(yè)地產(chǎn)使用價值已縮水達到25%-27%。美國《金融時報》的消息稱，自2023年今年初至今，美國商業(yè)地產(chǎn)公司估值早已較正常的階段掉價四分之一甚至更高。專業(yè)人士分析說，因為新冠肺炎疫情，美國的購物廣場、酒店賓館商業(yè)地產(chǎn)遭受極大沖擊性，到2023年這一部分地產(chǎn)的開工建設(shè)依然會保持降低。摩根斯坦利報告預(yù)估，辦公樓將掉價40％，房租再次下降，紐約中三分之一的酒店餐廳可能面臨倒閉。

據(jù)《美國遺傳基因》10月20日報導(dǎo)，賓館經(jīng)營率按年下降了32%，每間房收入也是下降了50%。雖然旅游業(yè)發(fā)展逐漸修復(fù)，可是賓館的窘境并未獲得消除。

外國媒體引用富國銀行調(diào)查報告稱，一旦商業(yè)地產(chǎn)使用者還不上借款，其抵押物的房地產(chǎn)公司估值將就會下降，均值掉價力度達到27％。以估價為2590萬美元舊金山一家皇冠假日酒店為例子，當(dāng)月該酒店餐廳使用價值較2014年被綁進CMBS交易過程中跌了46%。自3月份至今，該酒店餐廳就一直沒有還款抵押借款，并且在5月份被移交特別服務(wù)組織。因為自4月至今并沒有結(jié)清抵押借款，美國田納西州澳大利亞的一家假日酒店在今年的9月公司估值暴跌37％至770萬美金。

金融的風(fēng)險悄悄地堆積

美國的房地產(chǎn)業(yè)總的來說仍然是美國經(jīng)濟發(fā)展的一大亮點。因為按揭貸款江蘇利率再次跌到最低，住宅房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的充沛趨勢基本沒有變緩的征兆。美國的10家銀行，其逾期貸款總計激增62%，在其中，商業(yè)房地產(chǎn)的逾期貸款增長幅度達到144％，至260億美金?，F(xiàn)在市場總的來說仍然是美國各家銀行早已逐漸提升撥備以抵擋這一風(fēng)險性。

但另一方面房貸江蘇利息降到30年以來最少，美國江蘇江蘇房屋抵押貸款違約率也出現(xiàn)了飆漲。尷尬的是，在新冠肺炎疫情期內(nèi)，美國華爾街又再次向個人信用不太好的屋主給予借款。據(jù)高盛公司資料顯示，與個人債卷捆縛中或者沒有政府扶持的住宅抵押借款的違約率已經(jīng)從1月份約4%的底點飆漲至7月份約18%。做為消除對美國華爾街監(jiān)管約定的一部分，美國政府在8月份建議減少一部分抵押借款規(guī)范。美聯(lián)儲杰羅米·以前表明，假如美國政府部門未提供進一步的財政援助來減輕新冠肺炎疫情經(jīng)濟危害，質(zhì)押貸款違約和租戶被驅(qū)趕事件可能大大增加。

在今年的二季度，在美國，壞賬風(fēng)險最高10家銀行，其逾期貸款總計激增62%，在其中，商業(yè)房地產(chǎn)的逾期貸款增長幅度達到144％，至260億美金。現(xiàn)階段美國各家銀行早已逐漸提升撥備以抵擋這一風(fēng)險性。

據(jù)追蹤股票發(fā)行的渠道Finsight的數(shù)據(jù)信息，摩根銀行和富國銀行是近年來住宅抵押借款債券較大發(fā)售金融機構(gòu)。一旦大型銀行逐漸釋放對困境階段的處罰監(jiān)管調(diào)研，他們便開始增加對不符合質(zhì)量控制或政府貸款規(guī)范借貸人發(fā)放貸款。

商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)押證劵的投資人都感到始料未及。好在這一市場經(jīng)營規(guī)模美國的住宅質(zhì)押金融市場規(guī)模對比小得多，臨時不會產(chǎn)生很大隱患。

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