深圳市可以辦理二手房帶押過(guò)戶的銀行

邁入擴(kuò)充

新聞晨報(bào)新聞?dòng)浾?/p>

從招商合作銀行深圳分行獲知

這家銀行近日取得成功派發(fā)

“帶押過(guò)戶”借款200萬(wàn)余元

這也是這家銀行落地

首單二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)

在這以前

深圳市有包含工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等

十幾家銀行適用申請(qǐng)辦理

“帶押過(guò)戶”有關(guān)業(yè)務(wù)

招商銀行廣州地區(qū)首單帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)落地式

一直以來(lái)，二手房交易過(guò)戶之前需要商家自籌經(jīng)費(fèi)以提前還款原抵押借款，不僅效率不高、資產(chǎn)負(fù)擔(dān)過(guò)重，還存在著不確定性風(fēng)險(xiǎn)性。而“帶押過(guò)戶”容許賣方在未還清原借款的情形下順利進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并且在資金托管下以買家首付或信貸資金還清原借款，大大簡(jiǎn)化了二手房交易的操作流程，減少了二手房買賣彼此之間的交易風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)成本。

顧客趙先生有心選購(gòu)現(xiàn)階段租房子住的公寓樓，但房主借款依然在按揭貸款中，趙先生精心準(zhǔn)備的首付也不能遮蓋，促使趙先生一直難以實(shí)現(xiàn)“購(gòu)置產(chǎn)業(yè)深圳市”的愿望。獲知招商合作銀行深圳分行發(fā)布“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)后，趙先生第一時(shí)間聯(lián)系房主和招商合作銀行深圳分行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理，變成了深圳分行該業(yè)務(wù)的第一位顧客，取得成功獲得借款。

銀行：2008年即可辦理 “只需顧客樂(lè)意的都可以做”

實(shí)際上，在招商銀行以前，已經(jīng)有好幾家銀行可以辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“這一業(yè)務(wù)從2008年正式開(kāi)始，主要原因還是銷售市場(chǎng)了解度低，這幾年市交易核心一直在推進(jìn)‘二級(jí)賬戶’，便捷顧客交款。交通銀行同樣在上年進(jìn)行系統(tǒng)改造，購(gòu)房者如今能直接轉(zhuǎn)帳，系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到相對(duì)應(yīng)的共管賬戶內(nèi)?！苯煌ㄣy行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，深圳市從2008年逐漸由深圳市房地產(chǎn)交易核心構(gòu)建了房屋交易交易資產(chǎn)管理平臺(tái)，從平臺(tái)開(kāi)發(fā)初心就考慮到了交易雙方的交易財(cái)產(chǎn)安全，尤其是賣方有抵押房產(chǎn)交易。按老模式里必須提前還款賣方借款，然后再進(jìn)行過(guò)戶交易，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)性，早已用以還清資產(chǎn)是很難退還的。為了保證交易資產(chǎn)的安全性，深圳市資金托管示范點(diǎn)中這才有了“帶押過(guò)戶”這一模式，這樣對(duì)于賣方有抵押的交易監(jiān)管資金能夠閉環(huán)，保證在交易無(wú)法執(zhí)行時(shí)，監(jiān)管資金可退回。與此同時(shí)，服務(wù)平臺(tái)目前12家協(xié)作銀行已經(jīng)能夠完成同行業(yè)“帶押過(guò)戶”和跨行轉(zhuǎn)賬“帶押過(guò)戶”。

據(jù)了解，交通銀行深圳分行近年來(lái)“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)有所上升，截止到一季度末業(yè)務(wù)量達(dá)52筆。

中國(guó)工商銀行深圳分行層面還表示這家銀行自2008年開(kāi)設(shè)帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)。“每一年業(yè)務(wù)量有逐步增加發(fā)展趨勢(shì)，只需顧客樂(lè)意的都可以做。顧客申請(qǐng)辦理帶押過(guò)戶時(shí)，必須在有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)簽署資金監(jiān)管協(xié)議就可以?！?/p>

中介公司：申請(qǐng)辦理業(yè)務(wù)總數(shù)很少 必須規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)防止出現(xiàn)“一房二賣”

盡管銀行層面未設(shè)置過(guò)多申請(qǐng)辦理門坎，但在實(shí)際工作中仍然存在一點(diǎn)難題。

鏈家房產(chǎn)鎮(zhèn)寧路門店經(jīng)理張宏超近期向媒體介紹了申請(qǐng)辦理帶押過(guò)戶的整個(gè)過(guò)程：“一般正常交易步驟，你新東家首付款幫我去還掉，下面就來(lái)正常的過(guò)戶。帶押過(guò)戶，銀行給你一個(gè)批函，左右家一起簽資金托管合同書(shū)。新東家直接將錢打進(jìn)管控賬戶里邊。出房產(chǎn)證，管控賬戶分幾筆轉(zhuǎn)給業(yè)主單位。”

深圳鏈家交易產(chǎn)權(quán)年限部負(fù)責(zé)人田朋說(shuō)：“這群人并不是特別多，他選擇了帶押過(guò)戶這樣的方式，一般屬于自己首付特別少，不能遮蓋賣家的銀行借款。都是比較小眾。”

提到此項(xiàng)業(yè)務(wù)到底有哪些好處呢時(shí)，深圳中原地產(chǎn)投資分析師盧文曦代表，針對(duì)賣方而言，帶押過(guò)戶能節(jié)省大把的時(shí)間和一筆過(guò)橋貸款，但對(duì)于消費(fèi)者而言，不用提早墊款，財(cái)產(chǎn)安全獲得更強(qiáng)確保?！罢麄€(gè)過(guò)程減少2到3個(gè)月不一，特別是對(duì)于許多改善型的顧客，期待去股票打新，相當(dāng)于把購(gòu)房釋放出了。正中間的時(shí)間也離得越久，發(fā)生意外的幾率較為高一點(diǎn)，相對(duì)于顧客而言分散投資。”

從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，“帶押過(guò)戶”既緩解了房主籌集資金提前還房貸工作壓力，又大幅度減少二手房交易時(shí)限，有助于提升二手房交易高效率、減少交易時(shí)限，短期內(nèi)，對(duì)二手房市場(chǎng)有一定的提升功效。

但是也有從事人士表示，現(xiàn)階段全國(guó)各地在“帶押過(guò)戶”的實(shí)施推行中，仍有一定的提升室內(nèi)空間，特別是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)掌控至關(guān)重要，需防止出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權(quán)懸在空中等諸多問(wèn)題，保護(hù)雙方被告方合法權(quán)利，確保金融，目前來(lái)說(shuō)主要包括五方面風(fēng)險(xiǎn)：

第一個(gè)是業(yè)務(wù)申請(qǐng)辦理受到限制。老抵押跟新抵押假如是同一個(gè)銀行，相對(duì)性好實(shí)際操作，要不是同一個(gè)銀行會(huì)相對(duì)非常麻煩。要是沒(méi)有老抵押銀行的允許，是難以實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶的，銀行不愿意申請(qǐng)辦理，就只好將該貸款還清。新住房貸款確保老抵押相對(duì)應(yīng)的債務(wù)不落空，一定要還款或提存，都要搞好小細(xì)節(jié)操縱；

第二個(gè)是地域房屋受到限制。不是所有城市的房子也支持申請(qǐng)辦理帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)，且每個(gè)地方所提供的帶押過(guò)戶申請(qǐng)辦理方式也不盡相同。

即便是在能夠帶押過(guò)戶的大都市，也不是所有房地產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn)，實(shí)際申請(qǐng)辦理要求及方式可咨詢本地銀行；

第三個(gè)是存在一定的實(shí)際操作阻礙。比如顧客首付不能還款商家借款得話，估計(jì)就沒(méi)法成功申請(qǐng)辦理帶押過(guò)戶，或是帶押過(guò)戶原材料遞交給銀行，可是房產(chǎn)證仍在原房主手里，原房主能夠利用這段進(jìn)行二次抵押，乃至開(kāi)展一房二賣；

第四個(gè)是交易期內(nèi)房子查封。交易全過(guò)程賣方抵押消除前，若賣方發(fā)生沒(méi)法還款全部債務(wù)的現(xiàn)象，銀行有權(quán)利要求被查封、競(jìng)拍、賣掉房子，將會(huì)對(duì)買家產(chǎn)生不利影響。這時(shí)，買家的購(gòu)房的錢可以通過(guò)公證機(jī)關(guān)提存專戶老路退還，可是消除買賣協(xié)議較為復(fù)雜，需花費(fèi)大量時(shí)長(zhǎng)；

第五個(gè)也是有提前還貸借款的概率。交易環(huán)節(jié)中賣方抵押消除前，若房子發(fā)生重要且無(wú)法挽回其價(jià)值損害，開(kāi)啟提前還貸的情況，可能會(huì)導(dǎo)致其承擔(dān)比較大的還款工作壓力；

“總體來(lái)說(shuō)，在這里交易的過(guò)程當(dāng)中，’帶押過(guò)戶’必須賣方、買家、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)部門及銀行這四方行為主體緊密配合、無(wú)縫連接。”該人士表示。

將來(lái)：全國(guó)各地加快推進(jìn) 制度的受眾群體有希望范圍更廣

現(xiàn)階段，全國(guó)多地都是在加快推進(jìn)帶押過(guò)戶相關(guān)工作的大力開(kāi)展。

近日，自然資源部和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《有關(guān)協(xié)作搞好房產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)項(xiàng)目工作的通知》，規(guī)定促進(jìn)住宅類房產(chǎn)率先開(kāi)展“帶押過(guò)戶”。

趙華/攝

從國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，通告公布后，全國(guó)各地陸續(xù)快速響應(yīng)，現(xiàn)階段共15個(gè)省市100好幾個(gè)城市進(jìn)行帶押過(guò)戶，共申請(qǐng)辦理業(yè)務(wù)1.3萬(wàn)余筆，在其中天津市、山西省、山東省、江蘇省、浙江省、福建省、湖北省等省市已大力開(kāi)展。深圳自然資源確權(quán)備案局近日也召開(kāi)工作會(huì)議，進(jìn)一步布署帶押過(guò)戶工作中，今后將從企業(yè)存量住房業(yè)務(wù)擴(kuò)展到非住宅行業(yè)。

深圳市易居房地產(chǎn)研究所研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)覺(jué)得，各大城市的探索實(shí)踐將促進(jìn)帶押過(guò)戶邁向普遍性、規(guī)范化。“大城市改革試點(diǎn)總數(shù)是非常多的，創(chuàng)新性的方位也不斷增長(zhǎng)。例如深圳市提及了帶押過(guò)戶容許有關(guān)業(yè)務(wù)跨銀行實(shí)際操作。像無(wú)錫是把個(gè)人公積金等方面的一些二手房列入改革創(chuàng)新。促使制度的受眾群體范圍更廣?！?/p>

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