分析如下：

一、債務(wù)履行期限變更的，應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押變更登記。(更多信息房地產(chǎn)抵押財(cái)產(chǎn)保全點(diǎn)擊查看)

《房地產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十八條規(guī)定，債務(wù)履行期限變更應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抵押變更登記。有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書、房地產(chǎn)登記證書、抵押變更等必要材料，申請抵押變更登記：（3）債務(wù)履行期限變更；

二、因貸款延期需要變更登記抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)書面同意抵押順序。

《房地產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十八條第二款充分考慮了對后續(xù)抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)。因擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的類型、金額、范圍、履行期限、順序變更而申請抵押變更登記的，抵押變更對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料、身份證或者戶口簿。

三、借新未辦理抵押登記的，不能再向抵押人主張優(yōu)先賠償。

判決令：借款人和借款人同意借新還舊，應(yīng)認(rèn)為原貸款合同項(xiàng)下的主要債務(wù)已履行，相應(yīng)的抵押權(quán)也已消除。此時(shí)，銀行根據(jù)新的貸款合同享有的鳳崗鎮(zhèn)房屋抵押權(quán)，自重新辦理抵押登記之日起設(shè)立。

四、貸款延期后形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原抵押因原債務(wù)消除而消除。

判決令：延期協(xié)議對貸款期限進(jìn)行相應(yīng)變更，變更應(yīng)視為原貸款合同的實(shí)質(zhì)性變更，雙龍水泥廠與信用合作社形成新的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消除，抵押合同依附于主合同，主合同消除，根據(jù)擔(dān)保法第五十二條的規(guī)定，抵押和擔(dān)保債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消除，抵押也消除。

5、貸款延期是原貸款合同的補(bǔ)充合同，不形成新的債權(quán)債務(wù)。只要擔(dān)保人的負(fù)擔(dān)不增加，擔(dān)保人仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

判決令：法院認(rèn)為，雖然三方于2009年10月30日簽署委托貸款延期協(xié)議，同意貸款延期三個(gè)月，但延期協(xié)議沒有新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此延期債權(quán)仍屬于最高抵押合同約定的擔(dān)保范圍。此外，在貸款原約定的期限屆滿時(shí)，清遠(yuǎn)公司作出股東大會決議，決定申請貸款延期。在決議中，清遠(yuǎn)公司股東同意延期后的貸款擔(dān)保，仍按照本案的最高抵押合同執(zhí)行。雖然清遠(yuǎn)公司作為抵押人，工行洛江支行作為抵押權(quán)人，未就延期后的抵押問題簽訂新的抵押合同，但從雙方的意圖和實(shí)際履行情況來看，應(yīng)認(rèn)為清遠(yuǎn)公司同意繼續(xù)以最高抵押合同項(xiàng)下的抵押品為延期后的貸款提供擔(dān)保，工行洛江支行也接受了擔(dān)保。因此，清遠(yuǎn)公司簽訂委托貸款延期協(xié)議后，工行洛江支行與清遠(yuǎn)公司未續(xù)簽抵押合同，因此缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

六、貸款延期但未辦理抵押期限變更登記，抵押權(quán)繼續(xù)存在。

判決要點(diǎn)：抵押權(quán)僅因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)、解除抵押關(guān)系、滅失抵押物等法律原因而消除。 龍陵公司在烏魯木齊房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理龍陵大廈房地產(chǎn)證后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，不一定導(dǎo)致抵押權(quán)的消除。抵押權(quán)僅因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)、解除抵押關(guān)系、滅失抵押物等法律原因而消除。因此，如果土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押尚未解除，且抵押物未丟失，則視為抵押延續(xù)，具有對抗第三方的效力。

七、貸款延期后的債權(quán)仍屬于《最高抵押合同》約定的擔(dān)保范圍。

判決令：貸款延期不能產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，延期后的債權(quán)仍屬于原抵押合同約定的擔(dān)保范圍，債權(quán)人仍可享有抵押優(yōu)先賠償權(quán)；

摘要：根據(jù)《最高抵押合同》第1.1條的規(guī)定，抵押擔(dān)保的主要債權(quán)是自2009年7月23日至2009年10月30日（包括起始日和到期日）以來的2700萬元。本案《委托貸款貸款合同》約定的貸款發(fā)生于2009年7月24日，屬于最高抵押期間產(chǎn)生的債權(quán)，貸款本金2700萬元，不超過抵押擔(dān)保金額。雖然三方在2009年10月30日簽署了委托貸款延期協(xié)議，同意貸款延期三個(gè)月，但延期協(xié)議沒有新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此延期后的債權(quán)仍屬于最高抵押合同約定的擔(dān)保范圍 。此外，在貸款原約定的期限屆滿時(shí)，清遠(yuǎn)公司作出股東大會決議，決定申請貸款延期。在決議中，清遠(yuǎn)公司股東同意延期后的貸款擔(dān)保，仍按照本案的最高抵押合同執(zhí)行。

8、抵押合同規(guī)定，貸款人與借款人協(xié)議變更主合同（除延期和增加貸款外）且擔(dān)保人仍承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的，本協(xié)議無效。

判決令：雖然擔(dān)保人和貸款人在最高抵押合同中規(guī)定，除延長和增加貸款金額外，貸款人和借款人協(xié)議變更主合同，擔(dān)保人仍承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，無需擔(dān)保人同意。但上述協(xié)議不能對《擔(dān)保法解釋》第三十九條(借新還舊)規(guī)定的擔(dān)保人因主合同變更而免除法定責(zé)任。以此為由要求擔(dān)保人承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持。

九、最高額抵押合同關(guān)于主合同變更還款期限無需擔(dān)保人同意的約定有效。

判決令：最高抵押合同規(guī)定主合同變更不需要通知抵押人和擔(dān)保人，貸款合同變更不影響抵押人和擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任。因此，信用合同變更的還款期限對抵押人和擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任沒有影響。

10抵押物被查封后，貸款延期風(fēng)險(xiǎn)巨大。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條第（五）款：依法查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押。實(shí)際上，當(dāng)?shù)盅浩繁徊榉鈺r(shí)，抵押品無法變更登記。銀行貸款單獨(dú)延長的，法院持有延長期間新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的觀點(diǎn)的，由于延長期前的債權(quán)被消除，抵押權(quán)將被消除。

綜上所述，根據(jù)《物權(quán)法》第二百零二條的規(guī)定：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。債權(quán)人不能完成貸款延期后的抵押變更程序時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間向抵押人主張優(yōu)先賠償權(quán)。

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